[email protected]
+7(342) 278-88-61
г. Пермь, ул. Ленина, 10 (вход с ул. Клименко)
Контакты

Получение допуска СРО с гарантией
Все свидетельства о допуске СРО

Сро экспертиза отчета об оценке

Статья 17.1. Экспертиза отчета / КонсультантПлюс

(в ред. Федерального закона от 08.06.2015 N 145-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Для целей настоящего Федерального закона под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях формирования мнения эксперта или экспертов в отношении отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, о соответствии требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки также о подтверждении рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете. Экспертиза отчета проводится на добровольной основе на основании договора между заказчиком экспертизы и саморегулируемой организацией оценщиков.

(часть первая в ред. Федерального закона от 02.06.2016 N 172-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Экспертиза отчета не является контролем, осуществляемым в соответствии со статьей 24.3 настоящего Федерального закона.

(часть вторая введена Федеральным законом от 02.06.2016 N 172-ФЗ)

Особенности проведения экспертизы отчета об определении отдельного вида стоимости объекта оценки (в частности, кадастровой стоимости), в том числе в части подтверждения стоимости объекта оценки (далее - особенности проведения экспертизы отчета), устанавливаются федеральным стандартом оценки.

Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.

Положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), стандартов и правил оценочной деятельности, а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки или в случаях, установленных федеральными стандартами оценки, также вывод о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Порядок проведения экспертизы отчета, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения устанавливаются федеральным стандартом оценки.

Часть седьмая утратила силу. - Федеральный закон от 02.06.2016 N 172-ФЗ.

(см. текст в предыдущей редакции)

Действия (бездействие) эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков при проведении экспертизы отчета, результаты такой экспертизы могут быть обжалованы заинтересованными лицами в саморегулируемую организацию оценщиков в порядке и в сроки, которые установлены требованиями к рассмотрению саморегулируемой организацией оценщиков жалобы на нарушение ее членом требований настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, правил деловой и профессиональной этики, утверждаемыми уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, или оспорены в судебном порядке.

Экспертиза отчета может проводиться экспертом по направлению, указанному в квалификационном аттестате и соответствующему объекту оценки.

(часть девятая введена Федеральным законом от 02.06.2016 N 172-ФЗ)

Открыть полный текст документа

www.consultant.ru

Заключение СРО на отчет об оценке | ABN Group

Отсутствие образования в сфере оказания оценочных услуг создает определенные сложности при необходимости проверить расчеты, сделанные оценщиком, а также установить степень соответствия подготовленного документа действующим стандартам. Если заказчик услуг либо учреждение, в которое предоставляется отчет, сомневаются, что документ составлен объективно и правильно, подтвердить или опровергнуть такие сомнения способна экспертиза отчета. Это своеобразный контроль деятельности специалиста-оценщика со стороны его коллег, имеющих необходимую квалификацию и способных установить, соблюдал ли данный эксперт действующие стандарты и нормы права при выполнении своей работы.

Проводимая экспертиза устанавливает достоверность отраженных в отчете данных, а также определяет, насколько качественно оценщик выполнил свои обязанности. Проведенная экспертиза оформляется заключением с вынесением качественной оценки. Процедуру проводят эксперты-оценщики во главе с профессионалом в области оценки имущества, фигурировавшего в отчете. Исследования проводит СРО оценщиков, куда входит оценочная организация, проводившая оценку имущества и составившая первоначальный отчет. Для проведения экспертизы клиенту необходимо подать соответствующее заявление в СРО.

Итог экспертизы оформляется Заключением, в котором подробно описываются несоответствия и нарушения, найденные специалистами в отчете, либо указывается их отсутствие и дается положительная оценка. Экспертиза может проходить до 45 дней.

Обязательная экспертиза

Законодательством в области оценки определяются ситуации, когда необходимо провести экспертизу для отчета:

Установление цены размещения акций.
Обязательный выкуп ценных бумаг.
Установление стоимости имущества должника, когда предприятие проходит процедуру банкротства.

В остальном, экспертизу инициируют при наличии сомнений в выполненных расчетах либо в соблюдении оценщиком действующего законодательства.

По новому законодательству единая экспертиза отчета проводится в случае:

несоответствия документа действующим нормам законодательства;
необходимости подтверждения присутствующих в отчете расчетов и выводов по определению стоимости оцениваемого объекта, а также соответствия документа требованиям ФЗ.

Экспертиза проверяет:

Насколько отчет соответствует российским стандартам, требованиям ФЗ «Об оценочной деятельности».
Корректность применяемых методик, выбранных предпосылок и допущений.
Выполненные расчеты.
Сделанные выводы на достоверность.

Заказ экспертизы отчета в СРО – не единственный эффективный метод обойти некомпетентных оценщиков. Альтернативный способ – выполнение повторной оценки. Клиент, получивший отчет и не удовлетворенный его результатами, не ограничен в возможностях обратиться за услугами к иной компании, заказав проведение повторного отчета.

Компания «АБН-Консалт» обладает многолетним опытом работы в данной сфере и предлагает воспользоваться профессиональными услугами по оценке различных объектов собственности и имущества. Мы работаем с предприятиями и физлицами, предлагая выгодные условия и доступные тарифы на услуги. Отчеты, составляемые нашими специалистами, имеют положительную оценку и способны выдержать любую экспертизу. Мы привлекаем к работе опытных оценщиков, соблюдающих правила и стандарты оценочной деятельности и нормы закона.

www.abn-consult.ru

Методические рекомендации по экспертизе отчетов об оценке

Приложение № 2

к Регламенту деятельности

Экспертного совета НП СРОО «СПО»

Утверждено решением Совета Партнерства,

Протокол № 13 от 25.04.2012 г.

Изменения утверждены Решением Совета НП СРОО «СПО»

Протокол № 26 от 30 сентября 2015 г.

Изменения утверждены Решением Совета СРО Ассоциации оценщиков «СПО»

Протокол № 9 от 21 марта 2018 г.

Методические рекомендации по экспертизе отчетов об оценке

1. Общие положения

Настоящие методические рекомендации по экспертизе отчетов об оценке (далее – Методические рекомендации) разработаны на основе требований Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон), Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256 (далее – ФСО № 1), Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 255, Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 254, (далее при совместном упоминании ФЗ № 135, ФСО № 1–3 – законодательство Российской Федерации об оценочной деятельности), Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 № 508 (далее – ФСО № 4), Федерального стандарта оценки «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 04.07.2011 № 328 (далее – ФСО № 5).

1.1. Цель и область применения

Целью Методических рекомендаций является формирование единого методического подхода к экспертизе отчетов об оценке в рамках Экспертного совета Саморегулируемой организации оценщиков Ассоциации оценщиков «Сообщество профессионалов оценки» (далее – СРО Ассоциации оценщиков «СПО»).

Методические рекомендации предназначены для использования экспертами-оценщиками при проведении экспертизы отчетов об оценке; заказчиками экспертизы; оценщиками и пользователями результатов экспертизы и носят рекомендательный характер.

1.2. Термины и определения

Под экспертизой отчета об оценке (п. 4 ФСО № 5)понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета об оценке, подписанного оценщиком (оценщиками), являющимся (являющимися) членами данной саморегулируемой организации, осуществляемые в соответствии с видом проводимой экспертизы.

Экспертиза отчетов об оценке (п. 11 ФСО № 1) – совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и условий договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой в отчете информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

В соответствии с п. 19 ФСО № 1:

- информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, примененных при проведении оценки оцениваемого объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки;

- информация считается достоверной, если использованные данные соответствуют действительности и позволяют пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Виды экспертизы отчетов об оценке (п. 5 ФСО № 5):

- нормативно-методическая экспертиза – экспертиза на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности;

- экспертиза на подтверждение стоимости – экспертиза на подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке, включающая также проверку отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

Экспертное заключение на отчет об оценке – документ, составленный по результатам экспертизы отчета об оценке в соответствии с требованиями ч. IV ФСО № 5.

Эксперт (п. 4, п. 9 ФСО № 5) – член экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков, наделенный полномочиями и обладающий квалификацией, необходимой для проведения экспертизы. Эксперт не может являться лицом (оценщиком), подписавшим отчет об оценке, в отношении которого проводится экспертиза, либо учредителем, собственником, акционером, должностным лицом или работником юридического лица – заказчика экспертизы, собственника объекта оценки. Экспертом не может быть лицо, имеющее имущественный интерес в объекте оценки, в отношении отчета об оценке которого проводится экспертиза, либо состоящее с учредителем, собственником, должностным лицом юридического лица – заказчика экспертизы, физическим лицом – заказчиком экспертизы или лицом, подписавшим соответствующий отчет об оценке, в близком родстве или свойстве, а лицо, в отношении которого юридическое лицо – заказчик экспертизы выступает кредитором или страховщиком.

Нарушение – несоблюдение в отчете об оценке требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Нарушения включают существенные ошибки и несоблюдение общих требований.

Несоблюдение общих требований – невыполнение требований ст. 11 Закона об оценочной деятельности и п. 8 ФСО № 3 относительно содержания и оформления отчета об оценке.

Существенные ошибки (определяются по усмотрению эксперта):

- при проведении нормативно-методической экспертизы – технические ошибки (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка) и другие или совокупность ошибок, которые способны ввести в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также приводят к неоднозначному толкованию результатов оценки (п.18 ФСО № 5).

- при проведении стоимостной экспертизы – ошибки, выявленные при нормативно-методической экспертизе, а также другие ошибки, устранение которых может отразиться на итоговой величине рыночной стоимости объекта оценки (п.18 ФСО № 5) и/или привести к нецелесообразному управленческому решению, для принятия которого подготовлен отчет об оценке.

Существенность ошибки определяется экспертом-оценщиком, проводящим экспертизу отчета об оценке.

Замечание – фрагмент экспертного заключения, содержащий аргументированное указание на выявленные нарушения (существенные ошибки и нарушения общих требований) и прочие ошибки отчета об оценке.

Существенное замечание – замечание, указывающее на существенную ошибку, а также обоснование этого замечания.

В случае возникновения споров между сторонами величина искажения, произошедшего вследствие допущения существенной ошибки, может выноситься на рассмотрение коллегиального органа СРО Ассоциации оценщиков «СПО» – Экспертного совета.

Доказательством существенности ошибки может быть анализ чувствительности, который показывает, как изменится итоговое значение стоимости в случае исправления ошибки.

Выявленные технические ошибки, допущенные оценщиком при составлении отчета об оценке, но не приведшие к нарушению требований законодательства Российской Федерации, в том числе требований Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности, и не отразившиеся на стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке, не являются основанием для составления отрицательного экспертного заключения (п.18 ФСО № 5).

2. Проведение экспертизы

2.1. Принципы экспертизы отчетов об оценке

Основанием для проведения экспертизы является договор на проведение экспертизы, плановая проверка деятельности оценщика, требование Совета СРО Ассоциации оценщиков «СПО», требование суда или органа государственной власти. В договоре на проведение экспертизы в обязательном порядке устанавливаются:

- сроки проведения экспертизы,

- эксперт (эксперты), осуществляющий (осуществляющие) экспертизу,

- допущения и ограничительные условия, с учетом которых должна проводиться экспертиза,

- размер оплаты за проведение экспертизы. Размер оплаты за проведение экспертизы отчета об оценке не может зависеть от вывода, содержащегося в экспертном заключении, подготовленном по результатам проведения экспертизы.

Наличие выявленных нарушений должно быть доказано в соответствии с требованиями обоснованности (п. 17 ФСО № 5), достаточности и достоверности.

В экспертном заключении должны быть указаны все существенные замечания к отчету об оценке (п 18 ФСО № 5).

Экспертиза отчета об оценке не предполагает проведения повторной оценки (п. 4 ФСО № 5), что не исключает возможность осуществления альтернативных расчетов – в случае проведения стоимостной экспертизы (подтверждения стоимости).

Проверка соблюдения оценщиком требований договора об оценке осуществляется путем выявления соответствия отчета об оценке требованиям, установленным договором об оценке и заданием на оценку. В случае непредоставления договора на оценку эксперт делает соответствующее допущение и проводит экспертизу исходя из соответствия отчета об оценке требованиям, установленным договором об оценке. Отсутствие задания на оценку служит основанием отказа от проведения экспертизы.

Экспертиза отчета об оценке проводится на основе информации, доступной на дату оценки.

Экспертиза отчета об оценке осуществляется при условии допущения, что описание характеристик объекта оценки в отчете об оценке достоверно, если у Эксперта отсутствуют основания считать иначе. При экспертизе отчета об оценке проведение осмотра объекта оценки не является обязательным, если иное не предусмотрено Заданием на экспертизу.

Экспертиза отчета об оценке не может содержать проверку соответствия отчета отдельным требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, например, только общим требованиям ст. 11 Закона об оценочной деятельности и п. 8 ФСО № 3.

2.2. Порядок экспертизы отчета об оценке:

Проведение нормативно-методической экспертизы и экспертизы на подтверждение стоимости осуществляется в несколько этапов.

Отчет, предоставленный на экспертизу, должен быть составлен, в соответствии с принципами существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности (п. 4 ФСО № 3). На этих же принципах должно быть основано осуществление и экспертизы отчета об оценке.

Нормативно-методическая экспертиза осуществляется в следующем порядке:

1) Проводится проверка на соответствие условиям Договора и Задания на оценку исходных данных, допущений и характеристик объекта оценки. Информация, предоставленная заказчиком оценки (в том числе справки, таблицы, бухгалтерские балансы), должна быть подписана уполномоченным лицом и заверена в установленном порядке (п. 11 ФСО № 3).

2) Проводится проверка на наличие личной подписи оценщика и, при необходимости, подписи руководителя юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, наличие постраничной нумерации и прошивки (п. 6 ФСО № 3).

3) Проводится проверка на наличие, полноту и корректность изложения обязательных разделов в отчете вне зависимости от вида объекта оценки:

- основные факты и выводы (п. 8а ФСО № 3);

- задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки (п. 8б ФСО № 3);

- сведения о заказчике оценки и об оценщике (п. 8в ФСО № 3);

- допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки (п. 8г ФСО № 3);

- применяемые стандарты оценочной деятельности (п. 8д ФСО № 3);

- описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки (п. 8е ФСО № 3);

- анализ рынка объекта оценки, а также других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость (п. 8ж ФСО № 3);

- описание процесса оценки объекта оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке или обоснованный отказ от их применения (п. 8з ФСО № 3);

- согласование результатов (п. 8 и ФСО № 3);

- приложения к отчету об оценке (п. 9 ФСО № 3).

Отчет проверяется на наличие ссылок на источники информации, используемой в отчете, либо приложения копий материалов и распечаток, подтверждающих использованные сведения. (п. 10 ФСО №3). Экспертные мнения, приведенные в отчете, относительно стоимости объекта оценки должны проверяться на соответствие рыночным данным, приведенным в разделе, посвященном анализу рынка (п.12 ФСО № 3).

Проводится проверка на наличие описания последовательности определения стоимости объекта оценки, позволяющее пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки (п. 13 ФСО № 3).

Проводится проверка обоснованности выбора примененных оценщиком методов оценки в рамках затратного, сравнительного и доходного подходов при их применении (п 14 ФСО № 3).

Проверяются расчеты, описания расчетов и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках применения подходов и методов, использованных при проведении оценки (п 15 ФСО № 3).

По результатам проверки делается вывод о соответствии отчета нормам и требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности. В случае проведения нормативно-методической экспертизы проверка отчета считается выполненной.

При проведении стоимостной экспертизы, помимо перечисленных действий, необходимо выполнить проверку на подтверждение стоимости.

Подтверждение стоимости осуществляется посредством воспроизведения примененных в отчете подходов и методов расчета стоимости объекта оценки, а также приведения альтернативных данных или проведения альтернативных расчетов.

Проведение проверки стоимости объекта оценки посредством воспроизведения примененных в отчете подходов и методов выполняется экспертом в следующем порядке:

- Эксперт проверяет все расчеты оценщика, влияющие на результат оценки, и получает результат близкий (с учетом округления) итоговому значению стоимости объекта оценки, приведенному в отчете об оценке. Если оценщик предоставил эксперту файлы своих расчетов, эксперт может произвести их проверку. В противном случае эксперт самостоятельно воспроизводит расчеты оценщика.

Предпочтительным способом проверки является воспроизведение расчетов. Отказ эксперта от воспроизведения расчетов в пользу других способов проверки должен быть обоснован.

- В случае отрицательного результата проверки на воспроизведение расчетов, эксперт не подтверждает стоимость.

- В случае положительного результата проверки на воспроизведение расчетов эксперт приводит альтернативные данные или проводит альтернативные расчеты.

Проведение проверки стоимости объекта оценки с применением альтернативных данных или альтернативных расчетов выполняется экспертом в следующем порядке:

1) Выбирается один или несколько подходов или методов (исходя из целесообразности применения, вида объекта и целей оценки), по которым производятся альтернативные расчеты.

2) Выбираются альтернативные исходные данные, которые не применялись при составлении отчета. Реализуются методы оценки, использованные в отчете и альтернативные методы с использованием альтернативных исходных данных.

3) По результатам приведенных данных или проведенных расчетов определяется интервал стоимости объекта оценки как минимальное и максимальное значения стоимости, полученные экспертом в результате альтернативных расчетов. В случае необходимости проводится анализ чувствительности;

4) Делается вывод эксперта о том, попадает или нет значение стоимости объекта оценки, определенное в отчете об оценке, в указанный интервал стоимости;

5) Делается вывод о подтверждении стоимости экспертом.

3. Составление экспертного заключения

3.1. Требования к замечаниям экспертного заключения

Замечания должны позволять пользователю, имеющему специальные знания в области оценочной деятельности, понять суть выявленных ошибок и нарушений и степень их влияния на итоговую величину стоимости. Рекомендуется каждое замечание сопровождать мнением эксперта о его существенности.

Замечания и альтернативные расчеты должны позволять пользователю экспертного заключения воспроизвести анализ, проведенный экспертом-оценщиком, и прийти к аналогичным выводам.

Замечания, по возможности, должны давать пользователю экспертного заключения представление о нарушениях, содержащихся в отчете об оценке, без обращения к самому отчету об оценке.

Замечания не должны допускать неоднозначное толкование, вводить в заблуждение, содержать избыточную информацию.

Замечания не должны быть чрезмерными и должны допускать возможность устранения выявленных ошибок и нарушений в соответствии с общепринятой оценочной практикой; эксперт, в случае необходимости, должен показать, что усилия, требуемые для устранения выявленных ошибок и нарушений, соразмерны цели оценки и условиям договора на оценку.

Замечания должны содержать указания на нарушение конкретных положений законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, правил формальной логики и математики, несоответствие здравому смыслу.

Замечания должны содержать ссылки на страницы отчета об оценке, содержащие нарушения.

При использовании информации из альтернативных источников должны присутствовать ссылки на эти источники информации, позволяющие делать выводы об ее авторстве и дате подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток примененных при проведении экспертизы данных.

Замечания не должны содержать требования о конкретных методических способах исправления выявленных нарушений, но могут содержать рекомендации на этот счет.

3.2. Существенные нарушения при проведении экспертизы

Эксперты при проведении экспертизы должны проявлять такие качества как честность и объективность. Эксперт должен исходить из того, что рассматриваемая оценка была выполнена компетентно и является приемлемой, пока процесс экспертизы не докажет обратного.

Серьезными искажениями и нарушениями в экспертизе отчета являются:

1) Анализ только части отчета об оценке и представление результата такого рассмотрения за экспертизу оценки без проведения исследования всего отчета об оценке;

2) Опровержение данных, приведенных в отчете, без удостоверения в том, что представленные сведения являются неточными;

3) Критика методологии, применяемой в оценке, без исчерпывающего объяснения, почему она является несостоятельной;

4) Применение оценки, полученной в другое время, в качестве критерия для суждения о рассматриваемом отчете об оценке;

5) Использование в экспертизе оценки суждений, основанных на событиях, произошедших позднее даты оценки, если только такие события невозможно было предвидеть на дату оценки;

6) Игнорирование или изменение каких-либо ограничивающих условий и конкретных допущений отчета об оценке без приведения сведений, подтверждающих, что допущения являются, очевидно, неправомерными;

7) Преувеличение важности малозначимых ошибок в данных, расчетах или обработке текста, которые могут содержаться в отчете;

8) Подмена собственным суждением эксперта мнения оценщика, если первоначально оно было правильным;

9) Представление заключений, которые содержат субъективные или уничижительные замечания.

Эксперт нарушает правила справедливости и объективности, когда он подвергает неправомерной критике отчет об оценке.

3.3. Требования к содержанию и оформлению экспертного заключения

В случае привлечения при проведении экспертизы отчета об оценке прочих специалистов в экспертном заключении должна быть обоснована необходимость их привлечения, указана их квалификация и степень их участия.

Рекомендуемая форма экспертного заключения включает следующие части: вводная, исследовательская, расчетная и результирующая части, а также приложения.

Во вводной части экспертного заключения указываются:

Идентификация экспертного заключения (п. 16 а-д, ж ФСО № 5):

- порядковый номер;

- дата составления;

- основание для проведения экспертизы;

- реквизиты заказчика экспертизы или идентификация органа, принявшего решение об экспертизе;

- реквизиты экспертной организации;

- сведения об эксперте: ФИО, образование, квалификация, информация о страховании профессиональной ответственности (при наличии страхового полиса);

- сведения о прочих специалистах, привлеченных при проведении экспертизы отчета об оценке (при наличии таковых).

Идентификация отчета об оценке:

- порядковый номер;

- дата составления;

- наименование;

- идентификация стороны, заверившей копию отчета об оценке (при предоставлении на экспертизу копии отчета об оценке);

- ФИО подписавшего оценщика (оценщиков); информация о его (их) членстве в СРОО;

- наименование юридического лица, с которым у оценщика заключен трудовой договор или - договор подряда;

- предполагаемое использование результатов оценки;

- основание для проведения оценки;

- вид стоимости;

- итоговая величина стоимости объекта оценки;

- использованные стандарты оценки;

- принятые при оценке допущения и ограничительные условия.

Описание объекта оценки:

- наименование;

- краткая характеристика.

Допущения и ограничения, на основании которых проводится оценка.

В экспертном заключении обязательно указываются основные допущения и ограничения, при которых может выполняться экспертиза отчета об оценке (п.16 е ФСО № 5):

- юридическая экспертиза документов, устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, не проводится;

- результаты экспертизы отчета об оценке достоверны при условии соответствия содержания отчета об оценке его представленной копии;

- осмотр объекта оценки не проводится, если договором на экспертизу не предусмотрено иное. Экспертиза отчета об оценке проводится на основе допущения, что описание характеристик объекта оценки в отчете об оценке достоверно, если у эксперта-оценщика отсутствуют основания считать иначе.

В исследовательской части указываются замечания к отчету об оценке при их наличии.

Из содержания экспертного заключения должно быть однозначно понятно, к какому из нижеперечисленных типов относится замечание. Например, они могут быть сгруппированы следующим образом:

- несоблюдение общих требований - невыполнение, несоблюдение требований ст. 11 Закона об оценочной деятельности и п. 8 ФСО №3 относительно содержания и оформления отчета об оценке.

- существенные замечания;

- несущественные замечания;

Несущественные замечания указываются (либо не указываются) в экспертном заключении на усмотрение эксперта.

В расчетной части приводятся все выполненные экспертом расчеты и их описание с соблюдением требований, предъявляемым к отчету об оценке.

В итоговой части приводится однозначный и обоснованный вывод о соответствии (несоответствии) отчета об оценке (п. 16 л ФСО № 5) требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков (п.16 з ФСО № 5).

Достаточным обоснованием для признания отчета об оценке несоответствующим требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности может служить:

- наличие в экспертном заключении существенных замечаний, при этом в выводах экспертизы должно быть указано, что отчет содержит существенные ошибки, исправление которых может привести к значительному изменению итогового результата. При проведении стоимостной экспертизы необходимо указать возможную величину отклонения и(или) интервал возможного изменения результата;

- наличие замечаний относительно невыполнения общих требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, при этом в выводах экспертизы должно быть указано, что отчет не содержит (либо, при наличии, содержит) существенные ошибки, исправление которых может привести к значительному изменению итогового результата, а вывод о несоответствии отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности является следствием несоблюдения общих требований законодательства.

Экспертное заключение может содержать контрольный лист, представляющий собой перечень требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности к отчету об оценке с отметками об их соблюдении или несоблюдении. Рекомендуемая форма экспертного заключения приведена в Приложении № 4 к Регламенту деятельности Экспертного совета СРО Ассоциации оценщиков «СПО».

В приложениях и пояснительной записке к экспертному заключению в произвольной форме приводятся копии документов и прочих материалов, не содержащихся в отчете об оценке, альтернативные данные или альтернативные расчеты, подтверждающие корректность замечаний и выводов, сделанных в экспертном заключении.

Экспертное заключение должно быть пронумеровано постранично, прошито, подписано экспертом-оценщиком и полномочным лицом экспертной организации, а также скреплено печатью экспертной организации.

cpa-russia.org

Экспертиза отчетов об оценке

Экспертиза отчета об оценке — это совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки требований законодательства РФ об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, безошибочности вычислений и обоснованности результата[1].

Содержание экспертизы отчета об оценке

Минэкономразвития России 4 июля 2011 г. утвердил ФСО-5, разработанный с учетом международных стандартов оценки, на основе Закона об оценочной деятельности и содержащий требования к экспертизе отчетов об оценке.

Под экспертизой отчета об оценке понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной СРО, в соответствии с видом экспертизы.

Результат экспертизы отчета об оценке — экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков в письменной форме в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности и правил оценочной деятельности СРО оценщиков.

В ФСО-5 устанавливаются следующие виды экспертизы отчетов об оценке:

1) экспертиза на соответствие требованиям законодательства РФ, в том числе требованиям Закона об оценочной деятельности, ФСО и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности (нормативно-методическая экспертиза)',
2) экспертиза на подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете, включающая нормативно-методическую экспертизу.

В случае если экспертиза проводится в соответствии с нормативным правовым актом, в котором не установлен вид экспертизы, проведению подлежит нормативно-методическая экспертиза.

Экспертиза отчета об оценке проводится на основании договора на проведение экспертизы отчета об оценке в случаях, установленных законодательством РФ, внутренними документами СРО оценщиков, а также на основании определения суда.

Допускается саморегулируемой организацией оценщиков устанавливать допущения и ограничительные условия, на основании которых проводится экспертиза отчета об оценке в зависимости от вида проводимой экспертизы в части, не противоречащей федеральным стандартам оценки.

Выбор эксперта (экспертов) СРО оценщиков, осуществляющих экспертизу отчета об оценке, проводится в порядке, установленном внутренними документами данной СРО. Данная экспертиза не может проводиться лицом, которое принимало непосредственное участие в проведении оценки, является учредителем, собственником, акционером, кредитором, страховщиком или должностным лицом юридического лица заказчика экспертизы, либо исполнителя оценки, имеющего имущественный интерес в объекте оценки, по которому проводится экспертиза, состоящего с указанными лицами в близком родстве или свойстве.

Не допускается воздействие на эксперта СРО оценщиков со стороны органа или лица, по чьей инициативе проводится экспертиза, оценщиков, участвовавших в составлении отчета об оценке, судей, а также любых органов, организаций, объединений и других лиц, заинтересованных в исходе экспертизы.

Экспертиза отчета об оценке не предполагает проведения повторной оценки. Она может производиться без инспекции объекта оценки и состоит из исследования работы, выполненной оценщиком.

Вне зависимости от вида экспертизы отчета об оценке в экспертном заключении должны содержаться:

1) дата составления и номер экспертного заключения;
2) основание для проведения экспертизы отчета об оценке;
3) сведения о заказчике экспертизы отчета об оценке или органе, который представил документы на данную экспертизу;
4) вид проводимой экспертизы отчета об оценке;
5) сведения об отчете объекта оценки, а также об иных материалах, представленных для экспертизы отчета об оценке;
6) сведения о допущениях и ограничительных условиях при составлении экспертного заключения (при их наличии);
7) сведения об эксперте (экспертах), которые составляли экспертное заключение (фамилия, имя, отчество, сведения о квалификационном аттестате);
8) результаты проверки отчета об оценке на соответствие установленным требованиям Закона об оценочной деятельности, ФСО, стандартов и правил оценочной деятельности СРО оценщиков, с указанием перечня установленных требований;
9) результаты проверки обоснованности выбранных методов определения стоимости объекта оценки и проверки соответствия выполненного в отчете расчета стоимости объекта оценки приведенным в отчете методическим основам определения стоимости;
10) результаты иных действий, необходимых по усмотрению эксперта, для формирования экспертного мнения при проведении экспертизы на подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете;
11) обоснование вывода по итогам проведения экспертизы отчета об оценке, подтверждающее сделанный вывод;
12) вывод по итогам проведения экспертизы отчета об оценке.

Это положения ФСО-5 требуют более подробного рассмотрения.

При проведении экспертизы отчета об оценке проверяется:

• соблюдение оценщиком при проведении оценки общих требований законодательства РФ об оценочной деятельности по содержанию отчета об оценке;
• соблюдение оценщиком при проведении оценки требований соответствующего договора об оценке',
• достаточность и достоверность используемой в отчете об оценке информации;
• обоснованность выводов относительно использования или отказа от использования подходов к оценке и допущений, сделанных в отчете.

Оценщику-эксперту направляется отчет, содержащий полный комплект приложений и иллюстративных материалов, и, используя информацию, содержащуюся в отчете об оценке, он должен аргументированно ответить на вопрос о том, соответствует ли отчет, выполненный оценщиком:

• требованиям Закона об оценочной деятельности, а также других законов и нормативных актов, регламентирующих деятельность по оценке;
• ФСО, принятым в срок до даты проводимой оценки[2];
• иным стандартам профессиональной практики (МСО, стандартам СРО, членом которой является оценщик, и др.), которые были использованы оценщиком при проведении работы.

Проверка достаточности информации может осуществляться следующими способами:

• путем анализа общедоступных источников, содержащих в себе дополнительную информацию о характеристиках, использованных при оценке объекта недвижимости;
• путем проведения самостоятельного исследования с целью уточнения и (или) дополнения характеристик, использованных при оценке того или иного вида стоимости объекта оценки.

Проверяется, указаны ли в отчете дата (окончания) его составления и его порядковый номер; период проведения работ по оценке; дата оценки, основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; цель и назначение оценки; используемые стандарты оценки, юридический адрес оценщика и заказчика, точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, — реквизиты юридического лица и балансовая стоимость объекта оценки; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина; обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки; перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки; принятые при проведении оценки объекта оценки допущения, а также указан ли период времени, в течение которого использованная в отчете информация являлась актуальной и значимой.

В отчете должна быть представлена информация для точной и полной идентификации объекта оценки на основе следующих документов и данных:

• правоустанавливающие и уставные документы;
• документы, содержащие сведения о наличии обременений, установленных в отношении недвижимых объектов оценки;
• документы бюро технической инвентаризации (БТИ);
• кадастровый план земельного участка;
• бухгалтерская отчетность.

При проверке достаточности информации, используемой в отчете об оценке, делается вывод о том, насколько полно отражена информация, необходимая для проведения оценки. При отсутствии в отчете необходимой информации эксперт определяет, возможно ли в данном случае проведение оценки и насколько это повлияет на ее результаты.

При проведении анализа соответствия выполненных оценщиком процедур оценки требованиям действующего законодательства и других нормативных документов по оценке оценщик-эксперт обязан провести проверку следующих основных положений, в том числе охарактеризовать::

• достаточность описания существующих и оцениваемых прав на объект оценки (принадлежность и состав прав, обременения, ограничения, сервитуты, интересы третьих лиц);
• соответствие отчета и вида оцениваемой стоимости Договору на проведение оценки;
• наличие краткого социально-экономического анализа региона (отрасли) с характеристикой состояния рынка и выводами;
• обоснованность примененных оценщиком стандартов для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки;
• перечень данных, использованных при проведении оценки (правовая, рыночная, финансовая, техническая и другая информация) со ссылкой на источники их получения, а также принятые при проведении оценки допущения;
• наличие и полноту разъяснений специальных терминов, развернутых обоснований суждений оценщика;
• наличие и полноту необходимых документов и материалов, содержащихся в приложениях к отчету;
• структуру отчета и качество его оформления.

Проверка достоверности информации (ФСО-1), используемой в отчете, ее соответствия действительности может осуществляться путем:

• проверки источников информации, на которые сделаны ссылки в отчете;
• анализа общедоступных альтернативных источников;
• проведения самостоятельного исследования с целью установления характеристик, использованных при оценке объекта оценки.

Внутренняя информация, предоставленная заказчиком (справки, таблицы, бухгалтерские формы и т.д.), должна быть надлежащим образом подписана и заверена печатью заказчика.

Внешняя информация, используемая для характеристики условий функционирования объекта оценки в регионе, отрасли и экономике в целом, может считаться достоверной при правильном указании ее источников, достаточных для их точной идентификации, а именно:

• название печатных (электронных) изданий;
• даты выхода;
• другая информация, которая может идентифицировать источник.

При проверке достоверности данных, полученных из Интернета,

следует учесть, что указание только ссылки на данные недостаточно, необходимо указание даты получения информации.

В тексте отчета должны присутствовать ссылки на источники данных, используемых в расчетах. В случае, если невозможно определить источник информации или отсутствует четкая ссылка на него, результаты, полученные с использованием этих данных, нельзя считать достоверным.

В итоге делается вывод о том, насколько информация, использованная в отчете для проведения расчетов, обоснования выводов и других целей, является достоверной и актуальной и о возможности ее применения в отчете.

Эксперт вправе запросить информацию, на которую оценщик ссылается в отчете об оценке. При проведении экспертизы отчета об оценке не допускается использование информации, не доступной (в том числе на возмездной основе) оценщику при составлении отчета об оценке, в том числе ставшей известной после даты оценки.

В соответствии с Законом об оценочной деятельности и стандартами оценки в отчете должны быть применены затратный, сравнительный и доходный подходы. При экспертизе анализируется правильность применения подходов к оценке, а также правильность выбора и применения методов оценки в рамках каждого из подходов, обоснования их использования (отказа от использования). Оценщик-эксперт проверяет обоснованность сделанных допущений и сам обосновывает причины любых несогласий с ними. Он также проверяет соответствие используемых в расчетах данных исходным и другим данным, приведенным в различных частях отчета об оценке или приложениях к нему. При использовании оценщиком нестандартных методов оценки оценивается необходимость и обоснованность их применения в отчете.

Под обоснованностью понимается аргументированность суждений оценщика в отношении характеристик, используемых для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, а также под- твержденность данных характеристик:

• анализом рынка, к которому относится данный объект недвижимости;
• необходимыми расчетами;
• количественными и качественными характеристиками объекта оценки;
• другой достоверной и достаточной информацией.

Проверка обоснованности сравнительного подхода к оценке обычно включает в себя проверку:

• обоснованности выбора методов (метода) определения стоимости в рамках СП;
• обоснованности выбора аналогов объекта оценки;
• правильности осуществления необходимых расчетов оцениваемой стоимости объекта оценки на основе цен аналогов.

Проверка обоснованности доходного подхода к оценке включает в себя проверку:

• обоснованности выбора методов (метода) определения стоимости в рамках ДП;
• обоснованности определения ожидаемых доходов (в том числе, их периодичности) от объекта оценки, включая выбор методов (метода) определения ожидаемых доходов;
• обоснованности определения обстоятельств, уменьшающих вероятность получения доходов от объекта оценки в будущем (рисков), включая выбор методов определения рисков;
• правильности осуществления необходимых расчетов оцениваемой стоимости на основе ожидаемых доходов от объекта оценки и рисков их получения в будущем.

Проверка обоснованности использования затратного подхода к оценке включает в себя проверку обоснованности выбора методов (метода) определения стоимости в рамках ЗП.

В случае отказа от использования какого-либо из подходов к оценке проверяются:

• аргументированность суждений оценщика, повлекших за собой такой отказ;
• подтвержденность данного отказа анализом рынка, к которому относится объект оценки, необходимыми расчетами, количественными и качественными характеристиками объекта оценки и другой достоверной и достаточной информацией.

Особое внимание при экспертизе согласования уделяется процедуре взвешивания и особенно обоснованию весов.

При проверке обоснованности сделанных в отчете об оценке допущений проверяется аргументированность допущений, используемых для определения оцениваемого вида стоимости объекта оценки, их подтвержденность анализом рынка, к которому относится объект оценки, необходимыми расчетами, количественными и качественными характеристиками объекта оценки и другой достоверной и достаточной информацией.

Проверяющий не должен принимать во внимание никакую дополнительную информацию, появившуюся между датой завершения составления отчета об оценке и датой экспертизы. В своем экспертном заключении он обязан отметить не только негативные стороны отчета об оценке, но и положительные.

Для предотвращения «самодеятельности» в оценке в РОО, например, принимается следующая мера. Проверяющий при проведении экспертизы вправе запросить у оценщика описание использованного оценщиком нового методического приема и при необходимости потребовать публичной его защиты оценщиком на заседании Экспертного совета РОО.

Результатом экспертизы отчета об оценке является положительное или отрицательное экспертное заключение.

При проведении нормативно-методической экспертизы положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства РФ, в том числе требованиям Закона об оценочной деятельности, ФСО и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности.

При проведении экспертизы на подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете, положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете, в том числе вывод о соответствии отчета требованиям законодательства РФ, в том числе требованиям Закона об оценочной деятельности, ФСО и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности.

Отрицательным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод, отличный от выводов, указанных выше.

Саморегулируемая организация оценщиков должна уведомить оценщиков, которые принимали участие в составлении отчетов об оценке, в срок, предусмотренный внутренними документами СРО, о результатах экспертиз, составленных ими отчетов, за исключением случаев, когда требованиями законодательства или требованиями договора на проведение экспертизы такое уведомление запрещено.

Копия экспертного заключения должна храниться саморегулируе- мой организацией оценщиков в течение общего срока исковой давности, установленного законодательством РФ, к отчету об оценке, на который составлено экспертное заключение.

Page 2

< Предыдущая СОДЕРЖАНИЕ Следующая >

Посмотреть оригинал

Основные типы ошибок, выявленные при экспертизе отчетов об оценке и характерные для оценки любых объектов оценки:

1) нарушение формальных требований;
2) отсутствие источника информации по данным, использованным в оценке;
3) отсутствие расчетного обоснования по данным, участвующим в оценке;
4) нарушение причинно-следственных связей (из одного не следует другое);
5) фактические и логические противоречия в отчете;
6) ошибочно применена та или иная методология или метод;
7) наличие арифметических ошибок.
1. В оценке бизнеса. Если посмотреть подробно на ошибки, встречающиеся в отчетах по оценке бизнеса по разделам, то сводка результатов будет такова.

Постановка задачи:

1) нарушение формальных требований:
- — отсутствует балансовая стоимость объекта оценки,
- — отсутствует дата составления отчета,
- — отсутствует дата оценки,
- — используемые понятия не соответствуют действующему законодательству;
2) ошибки при выборе вида оцениваемой стоимости:
- — вид стоимости не соответствует назначению оценки (например, использование инвестиционной стоимости для определения начальной цены на аукционе),
- — отсутствует обоснование выбора вида стоимости (например, почему выбрана ликвидационная стоимость, а не утилизационная).

Описание объекта оценки*:

1) не определен размер пакета, в составе которого оценивается одна акция;
2) отсутствует описание структуры акционерного капитала, что не позволяет судить о корректности скидок на неконтрольный характер;
3) не указано количество привилегированных и обыкновенных акций в составе оцениваемого пакета;
4) при наличии привилегированных акций не определен размер пакета от числа голосующих акций;
5) отсутствует анализ рынка (отрасли) рассматриваемого предприятия, анализ среднерыночных показателей его финансово-хозяйственной деятельности;
6) отсутствует информация о регистрационных данных оцениваемых акций предприятия;
1 http://www.ocenchik.ru/docs/30.html
7) отсутствует характеристика видов деятельности, истории развития предприятия;
8) отсутствует анализ структуры поставщиков и покупателей;
9) отсутствует анализ структуры себестоимости;
10) отсутствует анализ структуры производимой продукции;
11) для предприятий с низкой рентабельностью не производится анализ причин низкой эффективности деятельности;
12) отсутствует анализ динамики основных показателей деятельности предприятия на предмет причин и факторов, определяющих данную динамику;
13) отсутствует анализ особенностей предприятия, влияющих на размер скидок на неликвидность и неконтрольный характер оцениваемого пакета;
14) отсутствует позиционирование предприятия на рынке, анализ конкурентных преимуществ, конкурентной среды, перспектив развития предприятия, что не позволяет в дальнейшем судить о корректности выбранных аналогов и прогноза денежных потоков.

Затратный (имущественный) подход-.

1) не проведена оценка рыночной стоимости основных активов и обязательств предприятия, значения приняты по балансовой стоимости;
2) при оценке недвижимости предприятия ошибочно не учтена стоимость прав на земельные участки;
3) внешний износ не участвующих в производственном процессе основных средств определен на основе данных о производственной загрузке предприятия;
4) не учтена стоимость нематериальных активов (патенты, лицензии и др.)
5) не проведен анализ состояния забалансовых счетов;
6) отсутствует расшифровка долгосрочных и краткосрочных финансовых вложений, незавершенного строительства;
7) не указаны условия погашения долгосрочной задолженности;
8) не проведен анализ и оценка дебиторской и кредиторской задолженности.

Доходный подход:

1) не использован метод капитализации дивидендов для расчета рыночной стоимости миноритарного пакета акций при регулярной выплате дивидендов;
2) для неравномерно меняющихся денежных потоков применен метод прямой капитализации;
3) выбрана модель расчета для собственного капитала при значительном объеме долгосрочных заемных средств;
4) для долларового денежного потока используется ставка дисконтирования для номинированных в рублях ценных бумаг;
5) отсутствует обоснование выбора длительности прогнозного срока, при этом за прогнозный срок предприятие не выходит на стабильные денежные потоки;
6) данные прогнозирования денежных потоков противоречат результатам финансового анализа;
7) в качестве прогнозных значений используются данные, полученные на основе трендового анализа показателей, не имеющих ярко выраженной тенденции;
8) отсутствует обоснование долгосрочных темпов денежного потока при расчете стоимости в постпрогнозном периоде;
9) не учтен долгосрочный темп роста при расчете величины денежного потока в первый год постпрогнозного периода;
10) отсутствует информация из бизнес-плана предприятия, на основании которой прогнозируются ключевые показатели денежного потока, не проведен критический анализ бизнес-плана на предмет соответствия прогнозных показателей рыночной среде, внутренним возможностям предприятия и сложившимся тенденциям;
11) не указаны источники формирования капитальных вложений, отсутствует обоснование необходимости осуществления и объема капитальных вложений;
12) отсутствует обоснование значительных капитальных вложений, не приводящих к увеличению денежного потока;
13) при построении денежного потока ошибочно учитываются платежи и эффект от еще не произведенной дополнительной эмиссии;
14) не произведена корректировка на избыток (недостаток) собственного капитала и нефункционирующие активы;
15) не учитывается изменение собственного оборотного капитала (особенно важно для развивающихся предприятий);
16) не произведен расчет требуемого собственного оборотного капитала;
17) характеристики предприятия не соответствуют значениям рисков, принятым при построении ставки дисконтирования кумулятивным методом;
18) к безрисковой ставке, рассчитанной по доходности ценных бумаг, содержащей страновой риск, повторно прибавляется поправка на российский страновой риск;
19) отсутствует обоснование дисконтирования периодических платежей на конец периода;
20) дисконтирование стоимости предприятия в постпрогнозном периоде осуществляется на середину периода.

Сравнительный подход:

1) отсутствует информация о дате (периоде) формирования котировок акций объектов-аналогов;
2) не анализируются котировки акций оцениваемого предприятия;
3) отсутствует обоснование выбора финансовой базы мультипликатора (стоимость одной акции, акционерного капитала, инвестированного капитала);
4) отсутствует обоснование выбора мультипликаторов;
5) ошибочно выбран мультипликатор (например, для предприятия со скачкообразными характеристиками выручки выбран мультипликатор на основе выручки);
6) отсутствует обоснование весовых коэффициентов при согласовании результатов, полученных с применением разных мультипликаторов;
7) производится взвешивание несопоставимых результатов, значительно отличающихся друг от друга;
8) не использован сравнительный подход при имеющихся рыночных данных по сравниваемым предприятиям;
9) отсутствует описание аналогов, позволяющее судить о корректности выбора аналогов;
10) приведенные объекты не могут являться объектами-аналогами объекту оценки в силу значительных различий в основных финансовых и производственных показателях.

Согласование результатов:

1) не проанализированы причины значительного расхождения результатов, полученных с применением различных подходов оценки;
2) результаты, полученные отдельными методами в составе подходов, ошибочно вынесены в итоговое согласование вместо взвешивания в составе подходов.

Прочие замечания:

1) имеется несоответствие состава оцененного объекта и (или) оцененных прав на него содержанию договора на оценку;
2) не конкретизированы цели и задачи оценки;
3) отсутствует взаимосвязь между отдельными разделами отчета;
4) описание объекта оценки не позволяет пользователю отчета составить представление о количественных и качественных характеристиках объекта;
5) не указано, включен или не включен налог на добавленную стоимость (НДС) в исходные значения, используемые в расчетах по подходам;
6) имеются арифметические ошибки и (или) описки;
7) стоимость объекта, указанная цифрами и прописью, не совпадает;
8) используемые понятия не соответствуют действующему законодательству;
9) отчет не пронумерован, не прошит, не подписан, не скреплен печатью.
2. В оценке недвижимости. Если посмотреть подробно ошибки, встречающиеся в отчетах по оценке недвижимости по разделам, то сводка результатов будет следующей.

Постановка задачи:

1) нарушение формальных требований:
- — отсутствует балансовая стоимость объекта оценки,
- — отсутствует дата составления отчета,
- — отсутствует дата оценки,
- — используемые понятия не соответствуют действующему законодательству;
2) ошибки при выборе вида оцениваемой стоимости:
- — вид стоимости не соответствует назначению оценки (например, использование инвестиционной стоимости для определения начальной цены на аукционе),
- — отсутствует обоснование выбора вида стоимости (например, почему выбрана ликвидационная стоимость, а не утилизационная).

Описание объекта оценки:

1) не указано, какой вид права на земельный участок оценивается;
2) в качестве оцениваемого права на недвижимость ошибочно зафиксировано право хозяйственного ведения;
3) не указаны основные технические характеристики объекта оценки (общая площадь, строительный объем, строительная готовность и т.д.)
4) отсутствует источник информации, на основании которого приняты основные количественные характеристики объекта оценки;
5) отсутствует обоснование принятия в качестве оцениваемой площади ЗУ — площади застройки здания;
6) отсутствует описание местоположения объекта оценки;
7) отсутствует описание технического состояния конструктивных элементов объекта оценки;
8) не описаны обременения на объект оценки;
9) отсутствует анализ сегмента рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект.

Анализ наиболее эффективного использования:

1) отсутствует раздел анализа НЭИ;
2) для объекта оценки с высокой степенью физического износа не проведен анализ варианта сноса старого объекта и строительства нового;
3) отсутствует обоснование принятых в расчет количественных характеристик объекта после реконструкции (или нового строительства);
4) результаты НЭИ не использованы при расчете в отдельных подходах оценки, расчет проведен на основе текущего использования;
5) приведено ошибочное обоснование невозможности альтернативного использования объекта оценки (например, смены функции, реконструкции объекта, сноса объекта и нового строительства и др.).

Затратный подход-.

1) не определяется стоимость земельного участка;
2) отсутствует оценка стоимости прав на ЗУ;
3) методологически неверно рассчитана рыночная стоимость ЗУ (например, как капитализированная арендная плата или как нормативная цена земли);
4) ошибочно применена понижающая поправка на срочность договора аренды ЗУ под жилищное строительство;
5) для расчета восстановительной стоимости используются сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов (УПВС) для объектов современного строительства;
6) проведена некорректная индексация стоимости строительства от базового периода к дате оценки;
7) имеется несоответствие структуры затрат, учтенных в величине применяемого в расчетах удельного стоимостного показателя, структуре затрат, необходимых для воспроизводства или замещения объекта на дату оценки;
8) описание технического состояния конструктивных элементов и данные фотофиксации объекта оценки не соответствуют принятым количественным значениям износа;
9) отсутствует расчетное обоснование принятой величины функционального или внешнего устареваний;
10) методологически неверно рассчитано функциональное или внешнее устаревание;
11) физический износ отдельных конструктивных элементов ошибочно учтен дважды;
12) отсутствует обоснование величины накопленного износа;
13) неверно посчитана строительная готовность объекта.

Доходный подход:

1) отсутствуют источники информации по объектам-аналогам при расчете рыночной арендной ставки;
2) отсутствует описание объектов-аналогов;
3) приведенные объекты не могут являться объектами-аналогами объекту оценки ввиду принадлежности указанных объектов и объекта оценки к различным сегментам рынка;
4) не приведено расчетное обоснование отдельных значимых корректировок;
5) арендные ставки по приведенным объектам-аналогам не соответствуют приведенным в анализе рынка объекта оценки диапазонам;
6) прогнозный период получения доходов превышает оставшийся срок экономической жизни объекта;
7) не учтена стоимость реверсии;
8) не приведен расчет величины первоначальных инвестиций;
9) потери дохода (или эксплуатационные затраты) не соответствуют приведенным в анализе рынка объекта оценки диапазонам;
10) при значительных объемах первоначальных инвестиций ошибочно выбран для расчета метод прямой капитализации;
11) коэффициент капитализации для объекта недвижимости ошибочно рассчитан по методике расчета коэффициента капитализации для бизнеса;
12) в методе прямой капитализации коэффициент капитализации принят равным ставке дисконта;
13) не учтены затраты на управление недвижимостью и резервы на замещение;
14) отсутствует обоснование используемых ставок дисконтирования и капитализации;
15) выявлено несоответствие валюты, которая используется при расчете денежного потока, и валюты, которой соответствует выбранное значение ставки дисконтирования.

Сравнительный подход:

1) отсутствуют источники информации по объектам-аналогам;
2) отсутствует описание и характеристика объектов-аналогов, используемых для сравнения;
3) приведенные объекты не могут являться объектами-аналогами объекту оценки ввиду причастности указанных объектов и объекта оценки к различным сегментам рынка;
4) текущее использование объектов-аналогов отличается от НЭИ объекта оценки;
5) цены продаж (предложений) по приведенным объектам-аналогам не соответствуют приведенным в анализе рынка объекта оценки диапазонам;
6) не приведено расчетное обоснование отдельных значимых корректировок;
7) в качестве результата сравнительного анализа ошибочно используется средневзвешенное значение для существенно отличающихся аналогов;
8) существуют ошибки в знаках проводимых корректировок.

Согласование результатов-.

1) результаты, полученные с применением отдельных подходов оценки, более чем в 2 раза отличаются друг от друга, что свидетельствует об ошибках в расчетах;
2) результаты, полученные отдельными методами в составе подходов, ошибочно вынесены в итоговое согласование вместо взвешивания в составе подходов.

Прочие замечания-.

1) имеется несоответствие состава оцененного объекта и (или) оцененных прав на него содержанию договора на оценку;
2) отсутствует взаимосвязь между отдельными разделами отчета;
3) описание объекта оценки не позволяет пользователю отчета составить представление о количественных и качественных характеристиках объекта;
4) не указано, включен или не включен НДС в исходные значения, используемые в расчетах по подходам;
5) имеются арифметические ошибки и (или) описки;
6) стоимость объекта, указанная цифрами и прописью, не совпадает.

Методологические ошибки, часто совершаемые оценщиками при выполнении оценки и встречающиеся в отчетах, отражены следующим списком:

1) отсутствует аргументированное обоснование отказа от применения неиспользованных подходов к оценке;
2) методологически ошибочно рассчитана стоимость обременения в виде договора аренды;
3) выявлено несоответствие вида определяемой в отчете стоимости назначению оценки и (или) виду стоимости, предусмотренному в данном случае действующим законодательством;
4) определяется стоимость в текущем использовании, хотя назначение оценки подразумевает расчет стоимости при НЭИ объекта оценки;
5) при оценке рыночной стоимости отсутствует раздел «Анализ наиболее эффективного использования»;
6) в отчете никак не использован результат, полученный при применении хотя бы одного из подходов;
7) отсутствует анализ рынка объекта оценки;
8) в качестве исходных рыночных данных (ставки аренды, цена продажи) приняты нормативные значения;
9) стоимость объекта, полученная при использовании одного из подходов, не соответствует значению стоимости, занесенному в таблицу согласования результатов;
10) в расчетах используются другие значения показателей, а не те, которые ранее обосновывались в тексте отчета;
11) в процессе согласования результатов отсутствует обоснование выбора весовых коэффициентов.
3. В оценке машин и оборудования. Ошибки, встречающиеся в отчетах по оценке машин и оборудования, по разделам.

Постановка задачи:

1) вид стоимости не соответствует установленным целям и назначению (функции, использованию результатов) оценки (например, использование инвестиционной стоимости для определения начальной цены на аукционе);
2) отсутствует обоснование выбора вида стоимости (например, ликвидационная или утилизационная стоимость).

Описание объекта оценки:

1) отсутствие данных, позволяющих идентифицировать объект оценки;
2) не описаны или не полно описаны права и имеющиеся ограничения (обременения) на объект оценки; не указаны правоустанавливающие документы;
3) несоответствие состава оцененного объекта и (или) оцененных прав на него содержанию договора на оценку;
4) описание объекта оценки не позволяет пользователю отчета составить представление о количественных и качественных характеристиках объекта;
5) несоответствие вида определяемой в отчете стоимости цели оценки и (или) виду стоимости, предусмотренному действующим законодательством;
6) обзор экономического положения России не актуален или вообще отсутствует, данные, приведенные в обзоре, не используются в отчете;
7) отсутствует анализ отрасли, производящей оцениваемое оборудование, и отрасли, использующей его;
8) отсутствует анализ рынка объекта оценки и анализ сегмента рынка, к которому относится оцениваемый объект; объект не относится к анализируемому сегменту;
9) отсутствует описание местоположения объекта оценки;
10) не указаны основные технические характеристики объекта оценки и их источники;
11) отсутствуют источники информации, на основании которых приняты основные количественные характеристики объекта оценки;
12) отсутствует описание технического состояния и графика проведения ремонтных работ объекта оценки.

Затратный подход-.

1) неполнота структуры учтенных затрат, необходимых для воспроизводства или замещения объекта, на дату оценки;
2) описание технического состояния оцениваемого оборудования и данные фотофиксации объекта оценки не соответствуют друг другу и принятым количественным значениям износа;
3) отсутствие обоснования величины накопленного износа;
4) физический износ объекта или его элементов ошибочно учтен дважды;
5) отсутствует расчетное обоснование принятой величины функционального (или внешнего) устаревания;
6) методологически неверно рассчитано функциональное (или внешнее) устаревание;
7) для оборудования, полностью изношенного, неработающего и не подлежащего восстановлению, не определяется утилизационная стоимость.

Доходный подход:

1) при оценке с использованием ДП прогнозируемый период получения доходов превышает оставшийся срок экономической жизни объекта;
2) не обосновывается выбор величины прогнозного периода;
3) в формировании денежных потоков не учтена реверсия капитала; неверно определен терминальный коэффициент капитализации;
4) потери дохода (или эксплуатационные затраты) не соответствуют диапазонам, приведенным в анализе рынка объекта оценки;
5) не полностью учтены операционные расходы;
6) при значительных объемах первоначальных инвестиций ошибочно выбран для расчета метод прямой капитализации;
7) отсутствие обоснования используемых ставок дисконтирования и капитализации;
8) коэффициент капитализации для оборудования ошибочно рассчитан по методикам расчета коэффициента капитализации для недвижимости;
9) в методе прямой капитализации коэффициент капитализации без обоснования принят равным ставке дисконта;
10) неправильно или необоснованно выбирается безрисковая ставка;
11) дисконтирование потока доходов осуществляется не на середину периода, если нет иного обоснования;
12) несоответствие ставки дисконтирования выбранной модели денежного потока (для собственного или всего инвестированного капитала при наличии заемного капитала);
13) наличие рассогласования предположений (например, предполагается определенная динамика роста доходов и при этом падение стоимости объекта в конце прогнозного периода);
14) несоответствие валюты, которая используется при расчете денежного потока, и валюты, которой соответствует выбранное значение ставки дисконтирования.

Сравнительный подход:

1) отсутствуют источники информации по объектам-аналогам;
2) отсутствуют описание и характеристики объектов-аналогов, используемых для сравнения; отсутствует процедура отбора;
3) приведенные объекты не могут являться объектами-аналогами объекту оценки ввиду причастности указанных объектов и объекта оценки к различным сегментам рынка (часто их количество неприемлемо мало; оно должно соответствовать той или иной степени развитости данного сегмента рынка);
4) цены продаж (предложений) по приведенным объектам-аналогам не соответствуют диапазонам, приведенным в анализе рынка объекта оценки;
5) структура цены продаж (предложений) по приведенным объектам-аналогам и предполагаемой цены продажи объекта оценки различна, т.е. цены не однородны;
6) рассматриваются не все элементы сравнения;
7) корректировка стоимости проводится не по основным ценообразующим параметрам;
8) не приведено описание применяемых корректировок и расчетное обоснование отдельных значимых корректировок при использовании СП;
9) ошибки в знаках корректировок при использовании СП;
10) в качестве результата сравнительного анализа ошибочно используется средневзвешенное значение для существенно отличающихся аналогов (с большим значением величины суммарной корректировки).

Согласование результатов-.

1) отсутствие аргументированного обоснования отказа от применения неиспользованных подходов к оценке;
2) результаты, полученные с применением отдельных подходов оценки, более чем в 2 раза отличаются друг от друга, что свидетельствует об ошибках в анализе или расчетах; не производился анализ причин подобного расхождения;
3) в отчете никак не использован результат, полученный при применении хотя бы одного из подходов; метод использовался, а в согласовании не учитывался;
4) стоимость объекта, полученная при использовании одного из подходов, не соответствует значению стоимости, занесенному в таблицу согласования результатов;
5) результаты, полученные отдельными методами в составе подходов, ошибочно вынесены в итоговое согласование вместо взвешивания в составе подходов;
6) в процессе согласования результатов отсутствует обоснование выбора критериев согласования и весовых коэффициентов.

Прочие замечания-.

1) в качестве исходных рыночных данных приняты нормативные значения;
2) не указано, включен или не включен НДС в исходные значения, используемые в расчетах по подходам;
3) в итоговой величине стоимости должно быть указано, содержится или нет в ее составе НДС;
4) используются сомнительные методы, формулы, программные продукты, не известные широкой оценочной общественности, являющиеся результатом частных (местных) изысканий.

Формальные признаки:

1) отсутствует балансовая стоимость объекта оценки;
2) отсутствует дата составления отчета;
3) отсутствует дата оценки (дата, на которую определяется стоимость);
4) отсутствует обоснование выбора вида стоимости и его описание (определение), страдают точность и легитимность формулировок;
5) используемые понятия не соответствуют действующему законодательству;
6) нет указания на используемые стандарты;
7) не указаны цель и функция оценки;
8) отсутствует анализ используемой информации на достаточность и достоверность;
9) отсутствует взаимосвязь между отдельными разделами отчета;
10) стоимость объекта, указанная цифрами и прописью, не совпадает;
11) в расчетах используются другие значения показателей, а не те, которые ранее обосновывались в тексте отчета;
12) имеются логические ошибки в рассуждениях и при мотивации различных процедур выбора;
13) имеются арифметические ошибки в расчетах и (или) описки;
14) имеются орфографические и (или) стилистические ошибки, небрежное оформление (шрифт, отступы, заголовки и пр.);
15) отсутствуют сведения о квалификации ответственных исполнителей, о страховании оценщика, о членстве в СРО;
16) отсутствуют основания для проведения оценки — не указан или плохо идентифицирован договор;
17) отсутствуют реквизиты заказчика, данные о собственнике;
18) отсутствует раздел «Основные допущения и ограничения», не указаны пределы применимости полученных результатов;
19) нарушена последовательность этапов процесса оценки; существуют повторы;
20) не указан перечень документов, используемых оценщиком, и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Тщательное изучение представленного материала из опыта экспертизы отчетов об оценке поможет оценщику избежать отрицательного заключения по результатам экспертизы по его отчету.

Посмотреть оригинал < Предыдущая СОДЕРЖАНИЕ Следующая >

bstudy.net

Сро экспертиза отчета об оценке

Статья 17.1. Экспертиза отчета / КонсультантПлюс

Заключение СРО на отчет об оценке | ABN Group

Обязательная экспертиза

Методические рекомендации по экспертизе отчетов об оценке

Экспертиза отчетов об оценке

Содержание экспертизы отчета об оценке

Page 2

Смотрите также