Кадастровая оценка земель


Оценка земельных участков: что это такое и как это делается?

Жизнь человека всегда связана с землей. Она выступает и в качестве средства производства и как основа жизни. Сначала поговорим о самом понятии оценки.

При государственной оценке землю рассматривают с двух сторон: как природный ресурс с характеристиками пространства, состава почвы, разнообразия рельефа, особенностями флоры и фауны, а так же в качестве объекта для выполнения различных функций, необязательно связанных с извлечением дохода, и как отдельный объект недвижимости или его неотъемлемая составная часть. В этом случае земли оцениваются с точки зрения доходности и полезности.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 288-16-54. Это быстро и бесплатно!

Скрыть содержание

В экономическом плане оценка земли может заключаться в оценивании имущественных прав на нее. Это может быть, например, собственность, или аренда.

Кадастровая оценка

Кадастровая оценка земель — это прикладной экономический анализ спроса и предложения ЗУ для определенного функционального использования и прогнозирование наиболее точной стоимости предложения участков на рынке.

Все виды оценки, в том числе и кадастровая, направлены на установление денежного выражения стоимости объекта (земли). Кадастровая оценка отличается от других тем, что она является основным показателем при налогообложении и проводится массовым методом. В результате проведения кадастровой оценки проводится разбивка территорий на зоны, определение стоимости земель по базовым и зональным показателям, кад. стоимость отдельного ЗУ исходя из его индивидуальных особенностей и рыночная, которая будет наиболее вероятной для продажи в условиях конкурентного рынка.

Порядок проведения такой оценки земельного участка определен российским законодательством и имеет цель определения стоимости земель различного назначения. Далее вы видите текст закона ЗК РФ, 10 главы, 66 статьи.

Статья 66 ЗК РФ. Оценка земли

  1. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
  2. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
  3. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Для чего проводиться?

Оценка земель имеет свои цели:

  • Для заключения сделок с землей – дарение, аренда, продажа и пр.;
  • Оформления кредита в банках, где она используется в качестве залога;
  • При имущественных спорах;
  • Для сбора документов службой судебных приставов;
  • При приватизации;
  • При страховании;
  • Для оценки инвестирования;
  • Для привлечения пайщиков;
  • Для оценки предприятий (когда применяется затратный подход);
  • При привлечении объекта в качестве составляющей части уставного капитала;
  • Для того чтобы оценить ущерб;
  • Для формирования налогообложения.

Оценка земель

У земли есть свои особенности, которые имеют непосредственное отношение к результату оценки недвижимости:

  • Она никогда не будет являться результатом труда;
  • Ограничена в пространстве;
  • Ее нельзя заменить другими средствами;
  • Имеет постоянное местоположение;
  • Если ее грамотно использовать она не изнашивается;
  • Имеет разные качества на разных территориях;
  • Отдельные ЗУ характеризуются своими данными полезности;
  • Обладает свойством плодородия;
  • Является пространственном опорой в любой области деятельности (кроме лесного и с/хозяйств) – ее нельзя рассматривать отдельно от находящихся на ней объектах (дорогах, зданий и пр.).

Термины «земельный участок» и «земля» несколько отличаются по определению друг от друга. «Земля» — это территория, еще не освоенная и не имеющая улучшений. «Земельный участок» — это часть земли, на которой были проведены какие-либо улучшения, определяющие ее целевое назначение.

Улучшения могут быть:

  • Внешними – строительство коммуникаций, дорог, улиц;
  • Внутренними – озеленение, планировка, проведение строительных работ для возможности проведения сетей связи, коммуникаций и пр.

Оценка применима ко всем видам земель. Стандартный объект недвижимости состоит из ЗУ и всех построек на нем. Оценка в этом случае проводится отдельно для каждого объекта – для каждой постройки и для ЗУ.

Очень часто земля может находиться не в собственности, а быть арендованной. В этом случае оцениваются права аренды на ЗУ. Хотите знать как производится оценка земли сельскохозяйственного назначения или как оспорить кадастровую стоимость земельного участка? Нажимайте на выделенные фразы.

Массовая и единичная

Мировой практикой оценочной деятельности сформировано два вида оценки ЗУ:

  1. Массовая. Может применяться сразу для нескольких видов землепользования на значительной территории.
  2. Единичная.

Оба метода являются систематическими и требуют тщательного анализа существующего рынка.

Анализ наибольшей эффективности

При оценке ЗУ должен определиться самый оптимальный вариант его использования. Для этого изучается ряд факторов. Изучаются все варианты предполагаемого использования, при котором учитываются такие показатели, как:

  • Расположение. Оно является наиболее влиятельным фактором и учитывает транспортную доступность, близлежащие объекты и перспективность.
  • Ситуация на рынке.
  • Разумность финансовых вложений;
  • Физические характеристики и перспектива проведения работ по улучшению;
  • Физическая осуществимость проекта;
  • Технологическая обоснованность;
  • Соответствие использования и назначения;
  • Расчет максимальной доходности с учетом рисков.

Методы и подходы оценки

При проведении оценочной деятельности используются несколько разных методов.

Нормативный метод

Определяет нормативную стоимость ЗУ. Он применяется в случаях:

  • Передачи или выкупе ЗУ в собственность;
  • Дарения или оформления наследства;
  • Изъятия государством;
  • Получения кредита с использованием ЗУ в виде залога;
  • Определения совместной (долевой) собственности помимо бесплатно отведенной нормы.

Когда оценивается объект, в который входит земля с правом владения на основе аренды и постройки на ней, показателем стоимости ЗУ являются затраты, понесенные при отводе его под строительство.

Один из самых эффективных и удобных способов оценки. Для определения стоимости земли он основывается на фактическом положении рынка. Если оценщик не имеет примеров сделок с подобными ЗУ, он может опираться на текущий спрос. Сравнительные пункты для этого метода применяются общепринятые:

  • Права собственности;
  • Состояние рынка;
  • Условия продажи конкретного объекта;
  • Условия финансирования;
  • Месторасположение объекта;
  • Наличие инженерных коммуникаций;
  • Физические показатели;
  • Зонирование;
  • Наличие инженерные коммуникации;
  • Наличие коммунального обеспечения;
  • Варианты наиболее эффективного использования;
  • Экономические прогнозы.

Такой подход даст наиболее точный результат при условии открытого рынка.

Метод капитализации земельной ренты (доходный)

Обрабатывает информацию об арендных ставках на ЗУ и определяет их стоимость в качестве планируемых доходов от арендной платы. Согласно такому подходу земельная рента будет рассчитываться в виде дохода с арендной платы. Эта плата капитализируется в виде регулярного дохода. Показатели капитализации вычисляются на основе данных продаж арендованной земли и стоимости аренды.

Существует формула, по которой принято вычисление стоимости арендной земли. Она равна сумме дохода с аренды, поделенной на ставку капитализации.

Ставка капитализации вычисляется путем деления сумм арендной стоимости аналогичных ЗУ на их стоимость.

Арендная ставка зависит от:

  • Места расположения ЗУ;
  • Формы ЗУ;
  • Размера;
  • Наличия инженерных коммуникаций;
  • Транспортного сообщения;
  • Вида землепользования.

В нашей стране в аренде находятся земли, в основном принадлежащие государству или муниципалитетам. Арендная ставка в таких случаях рассчитывается исходя из нормативной стоимости, которая не всегда соответствует рыночной.

Метод распределения

Определяет долю стоимости ЗУ в общей стоимости имущественного комплекса. Основывается на соотношении цены ЗУ и построек на нем.

Такое соотношение будет являться наиболее достоверным для новостроек, которые по определению должны отвечать наилучшему варианту использования ЗУ. Земля под более старыми зданиями будет иметь большую долю в общей стоимости объекта по сравнению со зданием.

Для этого метода необходимо иметь полную информацию о соотношении в стоимости построек и земель определенного типа недвижимости и на конкретном рынке.

Значения этого метода могут считаться ориентировочными и не всегда достоверными. Поскольку его применяют только при нехватке достоверной информации о ситуации на рынке.

Как снизить кадастровую стоимость земельного участка, читайте тут.

Метод выделения

Оценивает ЗУ, на которых есть постройки и если есть информация о суммах сделок с подобными участками. Этот метод оценки выполняется в определенной последовательности:

  1. Определяются сравнительные элементы объектов;
  2. Выявляются отличия каждого из аналогичных объектов от оцениваемого;
  3. По каждому элементу рассчитывается корректировка;
  4. Выводится рыночная стоимость всего объекта на основании скорректированных данных по аналогичным сделкам;
  5. Рассчитывается стоимость улучшений;
  6. Определяется стоимость ЗУ.

Этот метод актуален для ЗУ, на которых есть небольшие постройки (вклад улучшений в общую стоимость невелик), например – дачных, а так же если отсутствуют какие-либо данные об аналогичных продажах в заданном районе.

Так же его применяют, когда на рынке нет стандартной активности.

Оценивает участки, которые можно улучшить застройками и получить от этого максимальную прибыль.

Метод осуществляется по такому плану:

  1. Определяется доход от объекта, исходя из суммы рыночной ренты и планируемых расходов;
  2. Определяется доход от строений;
  3. Доход от ЗУ капитализируется в цену согласно нормам.

Метод разбивки на участки

Используют при разделении земель на мелкие участки. Он проводится в такой последовательности:

  1. Определяется количество и размеры будущих участков;
  2. Определяется цена освоенных ЗУ путем сравнения;
  3. Проводится расчет расходов, составляется график освоения, определяется примерное время продажи, рассчитывается прибыль;
  4. Рассчитывается чистая прибыль после продажи всех участков;
  5. Выбирается ставка дисконта, которая будет отражать риски во время проведения работ по освоению и продажам.

Для того чтобы освоить земли обычно учитываются следующие затраты:

  • Расчистка территории, планировка и разделение на участки;
  • Строительство инженерных сетей, дорог;
  • Зарплата проектировщикам и рабочим, страховка, налоги;
  • Реклама и маркетинг.

Процесс проведения

Оценочной деятельность могут заниматься только оценочные компании (юр. и физ. лица – ИП). Вся процедура делится на несколько этапов.

  • Заключается договорДля его составления оценщик должен владеть следующей информацией:
    • Цель проведения оценки;
    • Стандарты оценки;
    • Категория земель;
    • Вид разрешенного использования;
    • Вид собственности;
    • Наличие ограничений на распоряжение объектом у собственника;
    • Данные земельного кадастра;
    • Наличие строений;
    • Оговаривается дата проведения оценки.
  • Проводится сбор и анализ имеющейся информации. Сюда входят:
    • Юридические документы и регистрационные данные о собственности;
    • Физические характеристики ЗУ;
    • Описание строений и инженерных коммуникаций;
    • Описание места расположения ЗУ и прилегающих объектов;
    • Особенности ЗУ, связанные с его местом расположения;
    • Анализируются экономические факторы.
  • Проводится непосредственный осмотр объекта и прилегающей территории.
  • Запрашивается необходимая информация и документация у собственника участка и эксплуатационных служб.
  • Проводится анализ рынка недвижимости и практики подобных продаж.
  • Определение метода оценки.
  • Согласование полученных результатов.
  • Составление отчета.

Финальный отчет

Результаты оформляются в виде письменного отчета и являются доказательным документом для заинтересованных лиц. Форма и содержание отчета должны соответствовать требованиям федерального законодательства. На практике пока еще не сложилась единая форма отчета, поэтому разные оценочные компании могут предоставлять отчеты о выполненной работе в разной форме и отличными по содержанию. Но содержащаяся в них информация, форма проведения исследований и итоговые выводы должны отвечать определенным требованиям:

Наличие информации о стоимости объекта. Наличие информации, по которой заказчик смог самостоятельно:

  • Понять его содержание и способ оценки;
  • Проверить промежуточные и конечный результаты оценки.
    • Информация в отчете должна быть подтвержденной и обоснованной;
    • Содержание должно соответствовать принципу однозначности и не вызывать двоякости понимания написанного. Специальным терминам должно быть дано толкование;
    • Соответствие принципу проверяемости (касательно всех приведенных расчетов);
    • Промежуточная необязательная информация не должна содержаться в отчете.

При составлении отчета об оценке исполнитель должен:

  • Своевременно выполнить и передать заказчику отчет об оценке;
  • Указать в отчете дату проведения, стандарты оценки, цель проведения оценки и другие данные, не позволяющие двояко толковать результаты оценки;
  • При установлении в процессе оценки какой-либо стоимости (кроме рыночной) указываются ее критерии, а так же причины по которым проводилась такая оценка;
  • В отчете могут содержать сведения, которые по мнению исполнителя являются необходимыми для внесения в отчет для более полноценного применения того или иного метода;
  • Пронумеровать и постранично прошить отчет, подписать собственноручно и заверить печатью.

Стоимость выполнения оценочных работ зависит от площади ЗУ, его расположения и поставленных перед исполнителем задач.

В разных регионах России стоимость может отличаться, но в среднем оценка ЗУ может составлять минимально от 2 тысяч рублей и выше. Сроки проведения оценки обычно не превышают 5 рабочих дней.

Самостоятельная работа

С развитием рынка недвижимости в России собственники ЗУ ощутили на себе необходимость разбираться в стоимости о правильной оценке имеющегося недвижимого имущества.

К земле нельзя применять затратный подход в оценке, поскольку ее нельзя воспроизвести (если имеется в виду только земля без построек). Для самостоятельной оценки можно пользоваться доходным или сравнительным методами. Доходный метод несколько сложнее сравнительного, поэтому оценщики рекомендуют для первоначального определения стоимости земли применять именно этот метод.

Применение сравнительного подхода доступно практически каждому участнику рынка, его можно провести в несколько этапов:

  1. Изучается рынок предложений в интересующем районе. Подбираются аналогичные участки, выставленные на продажу.
  2. По каждому из подобранных участков вычисляется стоимость за 1 сотку. Полученную сумму стоит уменьшить примерно на 5 % — это предполагаемая сумма скидки при заключении сделки.
  3. Вычислить из полученных результатов среднюю стоимость за 1 сотку.
  4. Имея среднюю стоимость за 1 сотку вычислить стоимость своего участка.

Главная сложность в этом методе состоит в правильном подборе аналогичных предложений, а дальше – простая математика.

Стоит отметить, что подобная оценка не может являться юридически обоснованной для предъявления, например, в банк при оформлении покупателем ипотечного кредита. Юридическим документом может быть только оценка, проведенная и предоставленная в письменной форме оценочной компанией.

Заключение

Когда встает необходимость грамотной оценки ЗУ, то в расчет берутся такие показатели как расположение и экология. Рынок покажет наиболее вероятную стоимость участка, поскольку продать значительно дороже того, что предлагается в том же секторе недвижимости будет просто не реально.

Рыночная стоимость земли зависит от суммы вероятной прибыли и сроков ее получения. Со временем она может меняться, поэтому оценку стоит проводить непосредственно перед заключением сделки. Рыночная стоимость может поменяться и в связи с изменениями целевого назначения.

Оценка частных владений в садовых и дачных товариществах проводится с учетом цен продаваемых аналогичных объектов или незастроенных участков. Стоимость в этих случаях сильно зависит от наличия и интенсивности транспортного сообщения, от наличия электричества и газа и в значительной мере от экологического состояния.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас: 

+7 (499) 288-16-54 (Москва)

Это быстро и бесплатно!

lawyer-consult.ru

Кадастровая оценка земельных участков

Это комплекс административных и технических действий муниципальных органов для определения кадастровой стоимости участков земли, находящихся в ведении данного органа, по состоянию на конкретную дату. Кадастровая оценка земли преследует несколько уровней целей.

  • На уровне государства – это создание единой общегосударственной системы налогообложения земель, находящихся в государственной и негосударственной собственности, что облегчает для фискальных органов выполнение возложенных на них функций, прежде всего в части наполнения бюджетов.
  • На уровне территориальных субъектов РФ – получение точного представления об эффективности использования земель на каждой отдельной территории на определенную дату, принятие обоснованных решений о распределении и перераспределении земельных участков, о более продуктивном их использовании, по поводу приватизации, выдаче разрешений на строительство, и т.д.
  • Для собственников конкретных земельных участков – установление справедливого уровня налогообложения земли, получение ориентира для определения ее оптимальной рыночной стоимости, что важно для упорядочивания операций купли-продажи и аренды земли, наследования, внесение земли под залог, инвестиций в земельные участки, и т.д.

Порядок проведения

Государственная кадастровая оценка земель должна проводиться не реже одного раза в 5 лет. Она проводится единовременно для всех земельных участков, расположенных на всей территории административно-территориальной единицы. Эту процедуру осуществляет Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости и его территориальные органы. Также к оценке могут привлекаться лица и организации, получившие лицензию на проведение оценочной деятельности.

В ходе проведения оценки учитываются сервитуты (права ограниченного пользования участком земли для прокладки и эксплуатации линий электропередач, прохода или проезда через территорию и т.п.), и иные ограничения прав собственников, установленные действующим законодательством, судом или соответствующим административным актом.

Этапы работ:

  1. Подготовка и создание информационной базы (анализ конъюнктуры местного рынка земель, уровня цен на разные земельные участки в зависимости от их категорий и местоположения, изучение законодательства, судебной практики, прецедентов и т.д.).
  1. Разделение оцениваемой территории на зоны и кадастровые кварталы.
  2. Обоснование и определение стоимостных показателей, необходимых для кадастровой оценки.
  3. Выделение ценовых зон в пределах территории.
  4. Графическое и цифровое оформление итогов кадастровой оценки земель, внесение их в ГКН.

Методики оценки

В ходе проведения оценки кадастровой стоимости земли может применяться затратный, доходный или сравнительный метод, либо их комбинации.

Затратный метод используется, как правило, для уникальных земельных участков, которые не имеют аналогов для сравнения или не пользуются спросом, и заключается в определении себестоимости участка.

Сравнительный метод используется при оценке типовых земельных участков, о рыночной стоимости которых имеется достаточно информации. Он достаточно прост и точен, но отражает только текущее состояние рынка, которое может измениться со временем.

Доходный метод основан на определении ожидаемого дохода (ренты) от коммерческой эксплуатации земельного участка. Обычно строится на основе анализа ранее полученных доходов.

Кроме того, оценщик использует данные об арендной плате за использование земельных участков, о ценах заключенных сделок купли-продажи земли, об инфраструктурных объектах, коммуникациях, расположении, физических характеристиках, рельефе, виде и состоянии почвы, наличии улучшений на участке, и т.д.

Основной показатель для определения кадастровой стоимости - удельный показатель кадастровой стоимости 1 м2 земли. Он определяется для определенных категорий земель, видов разрешенного использования или отдельных кадастровых кварталов на основе Методических рекомендаций для каждой из категорий. Путем умножения площади конкретного участка на удельный показатель кадастровой стоимости 1 м2 определяется кадастровая стоимость участка.

Если для земельного участка предусмотрено несколько видов разрешенного использования, то при оценке кадастровой стоимости выбирается тот вид разрешенного использования, для которого удельный показатель кадастровой стоимости 1 м2 будет максимальным.

Если рыночная стоимость земельного участка известна, тогда кадастровая определяется в процентах от нее. Кадастровая стоимость земельного участка не может быть выше его рыночной стоимости.

Особенности оценки земель разных категорий назначения

При государственной кадастровой оценке земель городских и сельских поселений, огороднических, садоводческих и дачных объединений используются данные статистического анализа текущих рыночных цен в динамике и иные сведения о земельных участках, а также результаты других методик оценки земель, то есть, преобладает сравнительный метод.

При оценке сельскохозяйственных угодий, расположенных за чертой городских и сельских поселений, а также и земель лесного фонда учитывается величина капитализации расчетного рентного дохода (доходный метод).

Кадастровая оценка участков земли, находящихся за пределами территории городских и сельских поселений, которые относятся к другим категориям земель, основывается на капитализации расчетного рентного дохода или с учетом из затрат, требуемых для воспроизводства и/или поддержания и обеспечения сохранности ценности их природного потенциала (доходный или затратный метод).

Кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий требует определения интегральных показателей, учитывающих плодородие почвы, местоположение и технологические свойства. На их основе рассчитывается кадастровая стоимость и рентный доход.

Обратите внимание на другие статьи по данной теме, например, из чего складывается цена межевания земельного участка. А здесь вы можете увидеть образец межевого плана.

Результаты кадастровой оценки земель

Итоги проведения государственной кадастровой оценки утверждаются соответствующим нормативным актом административно-территориального субъекта, являются доступными для всех в СМИ и на сайте Росреестра и действительны, как правило, в течение 5 лет, до следующей кадастровой оценки. Кадастровая стоимость земельного участка до истечения этого периода может быть оспорена и изменена только в следующих случаях:

  • при изменении площади и границ участка;
  • при изменении вида разрешенного использования участка;
  • при переводе участка в другую категорию;
  • при объективных изменениях характеристик участка (в результате наводнений, землетрясений, оползней, обвалов, прохождении дороги через участок, и т.д.);
  • при обнаружении ошибок в документах, которые использовались при расчете кадастровой стоимости;
  • в случае существенного изменения рыночной конъюнктуры, повлекшего за собой падение рыночной стоимости до уровня ниже кадастровой стоимости.

Изменение кадастровой стоимости земельного участка может осуществляться:

  • в рабочем порядке – путем обращения в территориальный орган Росреестра по местонахождению земельного участка;
  • в административном порядке;
  • в суде.

Новая кадастровая стоимость вступает в силу с момента внесения соответствующих изменений в ГКН и Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

www.landatlas.ru

Кадастровая оценка земель — 7 шагов как заказать оценку земли

Как проводится государственная кадастровая оценка земли населенных пунктов? В чем особенности кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения? Кем проводится кадастровая оценка земли?

Если вы владелец земельного участка, то наверняка заметили, что в последнее время существенно увеличился земельный налог. Причина тому — привязка налоговой базы к кадастровой стоимости. Для снижения налоговых выплат вам потребуется внеплановая кадастровая оценка земель.

Как ее организовать, расскажу вам я, Валерий Чемакин — консультант по правовым вопросам.

В конце статьи я расскажу, кто проводит кадастровую оценку земли на выгодных условиях.

1. Что такое кадастровая оценка земель и для чего она проводится

До последнего времени государство для целей налогообложения использовало устаревшее понятие инвентаризационной стоимости, которое применялось к объектам недвижимости. Методика ее расчета никакого отношения к рыночным механизмам не имела, поэтому налоговая база была очень низкой и владельцы даже больших участков платили сущие копейки.

Положение кардинально поменялось с введением понятия кадастровая стоимость земли. Подробнее о нем у нас есть отдельная статья, а здесь отмечу, что ее расчет максимально учитывает рыночные механизмы ценообразования.

В связи с этим количество налоговых поступлений в казну значительно увеличилось. Вместе с тем образовалась и такая проблема, как чрезмерное завышение кадастровой стоимости, что повлекло увеличение числа обращений в суд.

Дело в том, что государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости участков, от которой зависит налоговая база. По закону государство ее проводит 1 раз в 5 лет. За такой срок ситуация на рынке может существенно поменяться и рыночная стоимость земельного участка окажется значительно ниже кадастровой. В результате сумма налога будет несправедливой.

По этой причине законодатель позволил проводить внеплановую оценку по инициативе собственника и на основе ее результатов добиваться изменения сведений о кадастровой стоимости в Едином государственном реестре недвижимости в судебном и внесудебном порядке.

До 2020 года эти работы выполняют коммерческие компании наравне с Росреестром. За это время будут созданы бюджетные учреждения для выполнения вышеупомянутой функции.

Цели проведения внеплановой кадастровой оценки земель:

  • снижение земельного налога путем изменения налоговой базы;
  • определение справедливой суммы арендной платы;
  • поведение сделок по отчуждению участков;
  • использование земли в качестве залога для получения кредита.

Так как законодательно установлены различные категории земель по типу использования, то и правила их кадастровой оценки несколько отличаются. В оценке земель сельскохозяйственного назначения преобладает так называемый доходный метод. Он учитывает потенциальный доход, который может быть получен от использования земли по назначению.

Земли населенных пунктов чаще всего оценивают на основе имеющегося массива данных о средней рыночной стоимости единицы площади в том или ином поселении. При этом кадастровая стоимость не должна превышать рыночную. Подробнее все методы мы рассмотрим в следующем разделе.

2. Какие методы используются при проведении кадастровой оценки земель — обзор основных вариантов

Само понятие кадастровой оценки земель предполагает различную методику и порядок определения кадастровой стоимости в зависимости от назначения участка. Выбор метода предполагает четкое понимание оценщиком всех возможных вариантов использования земли.

Так как результаты оценки кадастровой стоимости сильно зависят от выбранного метода, предлагаю рассмотреть все основные варианты.

Вариант 1. Нормативный метод

Этот метод основан на принципе выявления нормативной стоимости земли в конкретном населенном пункте.

В определении окончательного результата учитывается несколько факторов по степени их влияния. Эта степень оценивается в баллах. Таким методом производится кадастровая оценка земель поселений. Она нужна для целей отчуждения, определения ставки земельного налога и получения залоговых кредитов.

Вариант 2. Метод сравнения продаж

Такой метод хорош, когда есть большое количество информации о продаже аналогичных участков на свободном рынке. Результаты кадастровой оценки земель, проведенной таким методом, зависят от количества сделок за короткий промежуток времени на конкретной территории. Чем их больше, тем точнее оценка.

Метод применим как к застроенным, так и к свободным земельным участкам. Его недостаток лишь в том, что он не учитывает индивидуальные особенности.

Вариант 3. Метод капитализации земельной ренты (доходный)

Принцип этого метода заключается в выяснении величины дохода, который потенциально можно получить от сдачи участка в аренду.

Вначале оценщик определяет сумму ренты, которая типична для подобных участков на территории, а затем применяет ее в оценке путем подстановки в определенные стандартные формулы. В результате в кадастровую стоимость входят не только квадратные метры, но прибыль, полученная от них.

Вариант 4. Метод распределения

Этот метод используют только для застроенных земельных участков. Так как такую землю нельзя продать отдельно от постройки, то оценке подлежат продажи единых объектов. Для лучшего понимания приведу пример.

Недавно я продавал частный жилой дом, расположенный на участке 30 соток. Фактически это два разных объекта, но раздельно продать их нельзя. Поэтому распределение стоимости в договоре между домом и участком большого значения не имеет.

Я прописал в договоре стоимость дома 3 млн, а стоимость участка 300 тыс. Это составляет 10% от общей суммы. Так же поступают и другие участники рынка.

Так вот, при методе распределения учитывается наиболее распространенная «земельная» доля в стоимости единого объекта. Позже я посмотрел реальную кадастровую стоимость дома и участка. У дома она оказалась 2,5 млн, а у земли 240 тыс. Это говорит о том, что такой метод максимально приближен к реальности.

Вариант 5. Метод выделения

Он тоже применяется для застроенных участков и объединяет метод сравнения продаж с некоторыми элементами затратных методов. Суть его в том, что оценщик принимает во внимание не только среднюю цену продаж на конкретной территории, но и степень улучшения участка, образовавшуюся из-за возведения дома и других строений на нем.

Вариант 6. Метод остатка

Он подходит для застроенных и свободных земельных участков, а суть его заключается в следующем. Любая земля — это источник капиталовложений. Чаще всего на ней воздвигают те или иные объекты. Так вот, капитализация от их дальнейшего использования и лежит в основе метода остатка.

Этот метод хорошо применим для кадастровой оценки земель, на которых сооружаются объекты промышленности.

Вариант 7. Метод разбивки на участки

Градостроительная политика большинства поселений предполагает комплексную застройку территорий. В связи с этим вначале формируются большие участки, которые имеют свое назначение (для малоэтажной или многоэтажной застройки, под парки и скверы и т. д.). В дальнейшем эти участки дробятся на мелкие и предоставляются застройщикам на различных условиях.

Оценщик вначале работает с большими частями, определяя их кадастровую стоимость, а только потом выделяет из нее долю для каждого мелкого участка. Этот метод используется также и для кадастровой оценки земель лесного фонда.

3. Как заказать кадастровую оценку земли — пошаговая инструкция

Неправильная кадастровая оценка земельного участка приводит к возникновению всевозможных проблем, связанных с излишней уплатой налогов или снижением доходов, получаемых от его коммерческого использования.

В связи с этим ФЗ, регулирующий кадастровую оценку недвижимости (читайте об этом подробнее в нашей специальной статье), позволяет проводить ее досрочно по заявлению собственника. Делаем это в следующем порядке.

Шаг 1. Выбираем оценочную компанию

До тех пор пока действует переходный период, мы имеем право провести независимую оценку в одной из коммерческих компаний. Кадастровая оценка земель, как и другой недвижимости, возможна и непосредственно в Росреестре.

Если вы остановились на коммерческой фирме, то подойдите к ее выбору серьезно. Ведь от качества проведенных работ и от порядочности оценщиков зависит целесообразность всего мероприятия.

Выбирайте известные компании, но с адекватной ценовой политикой. Наведите вначале справки. Честные оценщики сразу скажут о целесообразности проведения оценки и не будут за это брать с вас деньги. Ценную информацию узнавайте у родственников, друзей и знакомых. В крайнем случае зайдите на тематические форумы своего города.

Шаг 2. Указываем цель проведения оценки и заключаем договор

Выбранному оценщику нужно четко довести, с какой целью вы затеяли оценку и почему вас не устраивает кадастровая стоимость, определенная ранее. Опытный специалист сразу скажет, возможно ли ее изменить и в каких пределах. Если ответ вас устроит, заключайте договор.

Что надо прописать в договоре:

  • цель оценки;
  • используемую методику;
  • сроки выполнения работ;
  • ответственность оценщика за некорректные расчеты.

Шаг 3. Согласовываем дату проведения оценки

После подписания договора согласуйте с оценщиком дату и время выезда на объект и обеспечьте ему туда доступ. Учтите, что некоторые компании за выезд берут дополнительную плату. Уточните этот момент заранее.

Шаг 4. Предоставляем необходимый пакет документов

Кроме допуска на участок и проведения на нем необходимых замеров и осмотра, оценщику нужны правоустанавливающие документы и сведения о предыдущей кадастровой стоимости. В настоящее время свидетельство о собственности на недвижимость Росреестр не выдает. Его роль играет выписка из ЕГРН. Если у вас ее по какой то причине нет, то получить этот документ очень просто.

Сделать это можно непосредственно в Росреестре или на сайте этого ведомства в электронном виде. Кроме того, многие посреднические компании предоставляют такую услугу.

Например на сайте ЕГРП 365 есть возможность по адресу или кадастровому номеру получить бесплатно основную информацию об объекте. Если нужна электронная выписка или другой документ, оплатите небольшую сумму и получите требуемое на электронную почту.

При необходимости сотрудники компании заверят документы печатью Росреестра и отправят их вам домой с курьером. Однако это будет стоить на порядок дороже. ЕГРП 365 — самая известная компания, занимающаяся предоставлением документов, связанных с ЕГРН.

Шаг 5. Приглашаем специалиста на объект для проведения осмотра

После предоставления документов специалист их изучит и в назначенное время приедет на объект. Он проведет необходимые измерения. Ваша задача — рассказать обо всех скрытых от беглого взгляда нюансах.

Здесь нужно учесть наличие различных неблагоприятных или наоборот полезных факторов, которые влияют на конечный результат. Плодородность почвы, наличие канав, болотистых участков и других объектов.

Шаг 6. Ожидаем проведения оценки

В большинстве случаев коммерческие компании планируют сроки кадастровой оценки земель с небольшим запасом. На деле после посещения участка оценщик сможет выполнить работу за 2-3 дня. Если вам нужно быстрее, то еще на этапе заключения договора оговорите эту возможность и заплатите за срочность.

Шаг 7. Получаем отчет о проделанной работе

В назначенное время нужно прийти за готовым отчетом. При получении результата внимательно прочитайте заключение.

На что обратить внимание в заключении оценщика:

  • должны присутствовать технические характеристики участка и его вид;
  • сведения о собственнике;
  • примененная методика и обоснования ее использования;
  • вывод с итоговой кадастровой стоимостью.

Помните об увеличении налогового потенциала в случае, когда кадастровая оценка земель позволила поднять стоимость при использовании земли в качестве залога.

4. Профессиональная помощь в проведении кадастровой оценки земли — обзор ТОП-3 оценочных компаний

Если вы затеяли провести оценку кадастровой стоимости земельного участка, то без помощи профессионалов не обойтись.

Как и обещал, предлагаю обзор 3 известных оценочных компаний.

1) Граунд Компания

Уже из названия видно, что основная деятельность этой фирмы связана с земельными взаимоотношениями. На сайте есть возможность получить бесплатную первоначальную консультацию через онлайн форму. Цены на услуги прозрачны и размещены на главной странице. Оценка земель стоит от 7 до 10 тыс. рублей в зависимости от назначения участка.

Оценщики компании занимаются работой и с иными объектами недвижимости. В частности кадастровая оценка квартиры обойдется всего в 3 тыс. рублей, а жилого дома — в 7 тыс. рублей.

2) Зевс

Если вы хотите провести весь комплекс работ по межеванию, геодезической съемке, кадастровой оценке и регистрации земельного участка, то вам сюда. Эта компания предоставляет полный комплекс услуг, связанных с землей и ЕГРН. Оценщики применяют комбинированные методы оценки кадастровой стоимости, что позволяет добиться идеального результата. Оплатить работу возможно прямо на сайте компании.

3) Группа компаний «Альфа»

В этой фирме работают специалисты, которые не только проведут кадастровую оценку земли, но и те, что помогут вам оспорить кадастровую стоимость в суде. Юристы обладают достаточными знаниями и опытом, чтобы гарантированно отстоять ваши интересы.

Услуги компании:

Стоимость оценки земельного участка в этой компании начинается от 6 тыс. рублей и зависит от сложности поставленной задачи.

5. Как выбрать надежную компанию для проведения кадастровой оценки земли — 4 простых совета

Стоит ли говорить о том, как важна надежность оценочной компании? Чтобы не ошибиться с выбором, предлагаю проконсультироваться с юристами фирмы Правовед. Они оказывают консультационные онлайн услуги посредством одноименного портала.

Зайдя на сайт Правоведа, вы найдете там форму обратной связи. Вписывайте в нее свой вопрос и отправляйте. Заплатив небольшую сумму, вы получите подробные инструкции, которые помогут вам самостоятельно оценить степень надежности той или иной компании. А вот несколько общих советов.

Совет 1. Проверяйте страховой полис компании

Каждая легальная оценочная компания обязана страховать свою ответственность перед клиентами на случай непреднамеренного совершения ошибок. Подтверждением наличия такой страховки служит страховой полис. Обязательно проверьте не только его наличие, но и срок действия. Это гарантия того, что весь ущерб вам будет возмещен.

Совет 2. Требуйте предъявления свидетельства о членстве в СРО

По российским законом все оценочные компании обязаны состоять в саморегулируемых организациях (СРО). Это дополнительная степень защиты от различного рода мошенничества. Нет ничего сложного проверить наличие свидетельства о таком членстве. Вам его обязаны предоставить по первому требованию

Совет 3. Внимательно изучите сайт компании

Даже по внешнему виду сайта можно многое сказать о компании. В целом сайт должен быть качественным, с простой навигацией и достаточным количеством легкочитаемой информации. Там должны быть размещены все официальные документы, а также присутствовать полностью прозрачный прайс-лист на услуги.

Совет 4. Прислушайтесь к мнению друзей и знакомых

Лучшими экспертами всегда были живые знакомые люди. Поспрашивайте своих знакомых. Вдруг кто-то из них пользовался услугами оценщика. Успешный личный опыт лучше всякого комментария в интернете, а сарафанное радио порой лучше всякой рекламы приведет действительно в достойную фирму.

В заключение предлагаю посмотреть тематический видеоролик.

6. Заключение

Правильно и своевременно проведенная кадастровая оценка земель поможет вам избежать несправедливых налогов и сэкономит бюджет.

Как вы считаете, в каких случаях стоит принимать решение об изменении кадастровой стоимости?

Желаю вам всяческих успехов и предлагаю оценить статью, а также оставить комментарий к ней, в том числе в социальных сетях.

hiterbober.ru

Кадастровая оценка земель

Первый этап ведения земельного кадастра включает определение экономической оценки стоимости объекта недвижимости, т.е. стоимости земельного участка и стоимости выполненных на нем улучшений.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 25 августа 1999 г. № 945 «О государственной кадастровой оценке земель» Государственному комитету по земельной политике предписывалось провести в 1999-2001 гг. государственную кадастровую оценку всех категорий земель на территории России для целей налогообложения и иных целей, установленных законом.

Оценка проводится в соответствии с «Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель», утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 г. № 316. Согласно Правилам государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения и основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.

Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости.

Оценка сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда осуществляется на основе капитализации расчётного рентного дохода.

Государственная кадастровая оценка иных категорий земель вне черты городских и сельских поселений осуществляется на основе капитализации расчётного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.

В процессе государственной кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории. Оценочной зоной признаётся часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков. По результатам оценочного зонирования составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон.

Государственная кадастровая оценка земель осуществляется с учётом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров. Результаты государственной кадастровой оценки вносятся в государственный земельный кадастр

Агропроизводственная группировка почв

Объектом земельного кадастра является земельный фонд Российской Федерации, т.е. все земли в пределах границ России, в чьем бы владении, собственности или пользовании они ни находились. Земельный кадастр в пределах землепользования ведется по участкам, имеющим различные естественные свойства и характер использования, т. е. по угодьям. Угодье является основной единицей при учете земель. Для сельскохозяйственных угодий используется агропроизводственная группировка по пригодности в соответствии с их основным назначением.41

Агропроизводственная группировка почв – это объединение почв, обладающих определенными свойствами, в группы, сходные по своим агрономическим качествам по отношению к какой-либо сельскохозяйственной культуре, группе культур или по общим растениеводческим качествам.42В последнем случае почвы объединяются в группы в соответствии с их общей агропригодностью.

Учет качества земель предусматривает земельно-кадастровое районирование, классификацию земель, группировку почв, характеристику их качества по экологическим, технологическим и градостроительным свойствам.

Классификация земельного фонда включает выделенные в процессе природно-сельскохозяйственного или эколого-ландшафтного районирования зональные типы земель, категории пригодности земель, классы земель. Классы, в свою очередь, в пределах каждого зонального типа подразделяются на виды земель или группы почв.

Схема классификации природно-сельскохозяйственного районирования содержит 15 зональных групп, 7 категорий пригодности земель под виды использования, 37 классов земель и 349 видов.

Зональные типы земель территориально совпадают с границами природно-сельскохозяйственных зон и отражают зональные условия природной среды и общие направления использования регионов в сельском и лесном хозяйствах.

Группировка земель по категориям проводится в соответствии с основным назначением, качественным состоянием и возможностью использования под сельскохозяйственные угодья, т.е. пригодности земель.

В составе каждой категории пригодности выделяют классы земель, а в составе классов – виды земель.

Классы земель представляют собой участки с близкими природными и хозяйственными качествами, характеризующиеся общностью использования и сходными направлениями окультуривания. Они выделяются на основе различий почвообразующих пород, гранулометрического состава почв, степени солонцеватости и засоления, эродированности и других признаков, влияющих на технологию использования и улучшения земель.

Категория I. Земли, пригодные под пашню.Включает следующие классы земель: 1 – окультуренные; 2 – дренированные водоразделы и слабовыраженные склоны (до 2°), суглинистые и легкосуглинистые, некарбонатные; 3 – дренированные водоразделы и слабовыраженные склоны (до 2°), суглинистые и легкосуглинистые, карбонатные; 4 – дренированные водоразделы и слабовыраженные склоны (до 2°), повышенного влияния легких пород, супесчаные и песчаные; 5 – дренированные водоразделы и слабовыраженные склоны (до 2°), повышенного влияния тяжелых пород, глинистые, включая слитые; 6 – дренированные водоразделы и слабовыраженные склоны (до 2°), повышенного влияния плотных пород и валунно-галечных отложений, суглинистые; 7 – слабодренируемые кратковременно переувлажняемые, глинистые и суглинистые, некарбонатные; 8 – слабодренируемые кратковременно переувлажняемые, глинистые и суглинистые карбонатные; 9 – слабодренируемые кратковременно переувлажняемые, супесчаные и песчаные на глинах и суглинках; 10 – слабо эрозионно опасные пологие склоны (2-5°), глинистые и суглинистые на рыхлых породах, включая слабосмытые; 11 – слабо эрозионно опасные пологие склоны (2-5°), супесчаные на рыхлых породах, включая слабосмытые; 12 – эрозионно опасные покатые склоны (5-10°), глинистые и суглинистые на рыхлых породах, включая смытые; 13 – то же, супесчаные; 14 – повышенно эрозионно опасные пологие и покатые склоны (2-10°), на плотных породах, включая смытые.

Категория II. Земли, пригодные преимущественно под сенокосы. Классы земель: 1 – пойменные луговые, глинистые и суглинистые; 2 – пойменные луговые, супесчаные и песчаные; 3 – внепойменные луговые, глинистые и суглинистые; 4 – внепойменные луговые, супесчаные и песчаные.

Категория III. Земли пастбищные, пригодные после улучшения под другие сельскохозяйственные угодья.Классы земель: 1 – переувлажняемые (заболоченные); 2 – солонцовые и слитые автоморфные, включая средне- и сильнокомплексные; 3 – солонцовые и слитые полугидроморфные, включая средне- и сильнокомплексные; 4 – солонцовые и слитые гидроморфные, включая средне- и сильнокомплексные; 5 – особо эрозионно опасные крутых склонов (более 10°), включая смытые; 6 – маломощные, включая сильнокаменистые и щебнистые; 7 – пески задернованные.

Категория IV. Земли, пригодные под сельскохозяйственные угодья после коренных мелиораций.Классы земель: 1 – болота торфяные низинные и переходные; 2 – болота минеральные низинные и переходные; 3 – сильно и очень сильно засоленные; 4 – такыры; 5 – овражно-балочные комплексы; 6 – пески, лишенные растительности (развеваемые).

Категория V. Земли, малопригодные под сельскохозяйственные угодья.Классы земель: 1 – болота верховые; 2 – галечники, каменистые россыпи, щебнистые отложения и др.

Категория VI. Земли, непригодные под сельскохозяйственные угодья.Классы земель: 1 – скалы, обнажения плотных пород, россыпи и др.; 2 – ледники, вечные снега, под водой.

Категория VII. Нарушенные земли.Классы земель: 1 – торфоразработки; 2 – карьеры, горные выработки, терриконники и др.

В пределах классов природно-сельскохозяйственной зоны, провинции, горной области в соответствии с системами использования в земледелии, садоводстве, пастбищном и лесном хозяйстве, а также способами улучшения выделяются виды земель. Виды земель соответствуют агропроизводственным группам почв.

Согласно данной классификации, в природно-сельскохозяйственных зонах России выделяется:

в полярно-тундровой зоне арктических и тундровых глеевых почв – 6 групп почв;

в лесотундрово-северотаежной зоне глеево-подзолистых и мерзлотно-таежных почв – 14;

в среднетаежной зоне подзолистых (типичных) и мерзлотных почв – 23;

в южнотаежно-лесной зоне дерново-подзолистых почв – 51;

в лесостепной зоне серых лесных почв, оподзоленных, выщелоченных и типичных черноземов – 46;

в степной зоне обыкновенных и южных черноземов – 40;

в сухостепной зоне темно-каштановых и каштановых почв – 31;

в полупустынной зоне светло-каштановых и бурых почв – 27;

в пустынной зоне серо-бурых почв, песков и солончаков – 19;

в предгорной и пустынно-степной зоне северных сероземов и каштановых предгорно-степных – 16;

в субтропической пустынной зоне южных серо-бурых и такыровидных почв, песков и такыров – 19;

в субтропической предгорно-полупустынной зоне южных сероземов – 23;

в субтропической кустарниково-степной и сухолесной зоне коричневых и серо-коричневых почв – 12;

в субтропической влажно-лесной зоне желто- и красноземов – 13.

Дополнительно выделено 6 групп малоразвитых почв и внепочвенных образований и 3 группы горных и горно-долинных почв, не имеющих аналогов на равнинах.

studfiles.net


Смотрите также