Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения

Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

1. Теоретические основы государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения

1.1 Понятие земель сельскохозяйственного назначения

1.2 Государственный кадастровый учет земель

1.3 Методика кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения

2. Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения на примере Бичурского района Республики Бурятия

2.1 Краткая характеристика Бичурского района Республики Бурятия

2.2 Анализ системы кадастрового учета земель сельскохозяйственного назначения

2.3 Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения Бичурского района Республики Бурятия

3. Мероприятия по совершенствованию кадастрового учета и оценки земель сельскохозяйственного назначения

3.1 Проблемы кадастрового учета и оценки земель сельскохозяйственного назначения

3.2 Пути совершенствования кадастрового учета и оценки земель сельскохозяйственного назначения

Заключение

Список использованных источников

Приложения

кадастровый оценка земля учет

Введение

Среди всех реальных и потенциальных богатств, которыми обладает человек, земле принадлежит центральное место при любой системе общественного устройства. Она представляет собой особую ценность для всего человечества, поскольку является единственным местом проживания всех народов и естественным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующим в производстве всех товаров и благ.

В рыночной среде земля имеет многофункциональное назначение. Земля - это вся планета, колыбель человека, которая выполняет важнейшую экологическую функцию. Одновременно земля - это и почва, верхний слой нашей планеты, и поверхность или пространственный базис, являющийся объектом хозяйствования и, следовательно, отражает экономические отношения. Социальная роль земли состоит в том, что она служит местом обитания и условием жизни людей, и наконец земля как территория государства или субъекта федерации обуславливает политическую функцию.

В современной России по мере усугубления рыночных отношений земля постепенно становится объектом товаро-хозяйственного оборота, требующей экономической оценки. С начала экономических реформ в стране прочно укрепились такие понятия, как оценка, оценщик, рыночная стоимость.

В России как исторически аграрной стране вопрос частной собственности на землю и ее стоимости всегда был одним из основополагающих в жизни общества и для всего политико-правового устройства.

Оценка земель сельскохозяйственного назначения в России имеет довольно большую историю. Проведение и развитие земельно-оценочных работ было непосредственно связано с работами по созданию земельного кадастра и направлено на получением неких средних показателей, характеризующих (выявляющих) различия в качестве земель сельскохозяйственного назначения.

Предмет исследования дипломной работы - кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения.

Объект исследования земли сельскозяйственного назначения с кадастровым номером 03:03:000000:170, расположенным в Республика Бурятия, Бичурский район, с. Бичура, ул. Советская, земли ТОО «Колос».

Целью дипломной работы является кадастровая оценка сельскохозяйственных земель на примере Республики Бурятия. В качестве субъекта был взят ТОО «Колос», а в качестве объекта его сельскохозяйственные угодья.

В соответствии с поставленной целью в дипломной работе решаются следующие задачи:

1. Провести обзор состояния государственной кадастровой оценки на федеральном уровне и на уровне субъектов РФ.

2. Провести обзор современного состояния земельного фонда РБ и результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения в РБ.

3. Определить кадастровую стоимость сельскохозяйственных земель на примере земельных участков ТОО «Колос».

Методы исследования - методика кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения.

Информационной основой написания дипломной работы послужили нормативно-правовая база Российской Федерации и Республики Бурятия, а также работы таких авторов как Антонов В. П. Демидова В.В., Варламов А. А, Семенов В. А.

1. Теоретические основы государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения

1.1 Понятие земель сельскохозяйственного назначения

Земельное законодательство относит к категории сельскохозяйственного назначения земли, основное целевое назначение которых -- использование их в сельскохозяйственном производстве. Это -- земли, предоставленные для нужд сельского хозяйства, т.е. которые в настоящее время уже используются в сельском хозяйстве, и земли, предназначенные для этих целей (ст. 57 ЗК).

Пригодность земель для использования их в сельском хозяйстве устанавливается на основе данных государственного земельного кадастра (ст. 26 ЗК) или зонирования территории для размещения садоводческих, огороднических некоммерческих объединений Федерального закона от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (ст. 12).

Земли сельскохозяйственного назначения делятся на два основных вида. Основную их часть составляют сельскохозяйственные угодья, т.е. земли, используемые как средство производства. Другая разновидность этих земель -- земли, которые используются кактерриториальный базис для размещения дорог, производственных построек и иных сооружений, непосредственно обслуживающих нужды сельского хозяйства.

Сельскохозяйственные угодья в зависимости от их естественных природных свойств и экономической целесообразности использования в целях растениеводства или животноводства подразделяются на следующие виды угодий: пашня, сенокосы, пастбища, земли, занятые многолетними насаждениями, и залежи. В составе этих сельскохозяйственных угодий выделяются также особо ценные для данного региона продуктивные земли, в том числе опытные поля (участки) научно-исследовательских учреждений и учебных заведений. Перечень участков таких земель устанавливается законодательством субъектов РФ Земельный кодекс РФ // http://www.ozpp.ru/zknd/zmln/.

Содержание правового режима земель сельскохозяйственного назначения определяют следующие обстоятельства. В зависимости от характера сельскохозяйственного производства, т.е. имеет оно товарный характер или ведется для личного потребления, выделяются соответственно земли крестьянских (фермерских) хозяйств, земли сельскохозяйственных коммерческих организаций и земли, используемые для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, животноводства, огородничества, сенокошения и пастьбы скота.

В ст. 57 ЗК определен перечень юридических и физических лиц, а также целей, для которых им могут предоставляться земли сельскохозяйственного назначения. Так, для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, садоводства, животноводства, огородничества и для иных целей, связанных с ведением сельскохозяйственного производства, земли сельскохозяйственного назначения могут предоставляться гражданам. Гражданам, объединившимся в кооперативы (согласно действующему законодательству -- некоммерческие объединения), земли могут быть предоставлены для садоводства, животноводства и огородничества.

Для ведения сельскохозяйственного производства земли предоставляются колхозам, совхозам, другим сельскохозяйственным государственным, кооперативным, общественным предприятиям и организациям, совместным сельскохозяйственным предприятиям.

ЗК РФ допускает предоставление сельскохозяйственных земель научно-исследовательским, учебным и другим сельскохозяйственным учреждениям, сельским производственно-техническим училищам и общеобразовательным школам для исследовательских, учебных целей, пропаганды передового опыта и непосредственно для сельскохозяйственного производства. Для ведения подсобного сельского хозяйства земли могут быть предоставлены несельскохозяйственным предприятиям, включая совместные предприятия, учреждениям и организациям, религиозным организациям.

Земли сельскохозяйственного назначения предоставляются иным организациям и лицам только в случаях, предусмотренных законодательством РФ и субъектов РФ Земельный кодекс РФ // http://www.ozpp.ru/zknd/zmln/.

Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения имеет две отличительные черты: обеспечение почвенного плодородия земель, т.е. охраны качества сельскохозяйственных угодий, и обеспечение сохранности количества этих земель, предотвращение уменьшения площадей сельскохозяйственных угодий.

Первая задача в значительной мере решается путем проведения работ по мелиорации земель, а также в необходимых случаях их консервации. Мелиорация земель представляет собой коренное улучшение земель путем проведения гидротехнических, культуртехнических, химических, противоэрозионных, агролесомелиоративных, агротехнических и других мелиоративных мероприятий. Порядок проведения мелиоративных работ регулируется Федеральным законом от 10 января 1996 г. № 4-ФЗ «О мелиорации земель»

Консервация земель, или временное исключение их из хозяйственного оборота, осуществляется для предотвращения развития и устранения процессов деградации почв, восстановления их плодородия и реабилитации загрязненных территорий. Порядок консервации земель регулируется постановлением Правительства РФ от 5 августа 1992 г. № 555, которым утверждено Положение о порядке консервации деградированных сельскохозяйственных угодий и земель, загрязненных токсичными промышленными отходами и радиоактивными веществами.

Важную роль в решении проблемы охраны сельскохозяйственных угодий играет Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 101-ФЗ «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения». В Законе закреплено юридическое понятие «плодородие земель сельскохозяйственного назначения». Это -- способность почвы удовлетворять потребность сельскохозяйственных культурных растений в питательных веществах, воздухе, воде, тепле, биологической и физико-химической среде и обеспечивать урожай сельскохозяйственных культурных растений.

Для обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения:

- разрабатываются и реализуются федеральные целевые программы обеспечения воспроизводства плодородия земель сельскохозяйственного назначения, а также соответствующие региональные целевые программы;

- проводится учет показателей плодородия земель сельскохозяйственного назначения и мониторинг плодородия земель сельскохозяйственного назначения;

- разрабатываются стандарты, нормы, нормативы, правила, регламенты в области обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения;

- разрабатываются планы агротехнических, агрохимических, мелиоративных, фитосанитарных и противоэрозионных мероприятий;

- планируются мероприятия по реабилитации земель сельскохозяйственного назначения, загрязненных радионуклидами, тяжелыми металлами и другими вредными веществами;

- финансируются мероприятия по обеспечению плодородия земель сельскохозяйственного назначения; научно-исследовательские работы в этой области;

- обеспечивается контроль за качеством используемых в целях обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения агрохимикатов и пестицидов и контроль за безопасным обращением с ними;

- проводится сертификация почв;

- лицензируется деятельность по агрохимическому обслуживанию;

- обеспечивается государственный контроль за воспроизводством плодородия земель сельскохозяйственного назначения;

- создаются банки данных в этой области;

- проводится учет эталонных участков земель сельскохозяйственного назначения.

Правительство РФ ежегодно представляет Федеральному Собранию РФ национальный доклад о состоянии плодородия земель сельскохозяйственного назначения и о государственном регулировании и государственной поддержке в области обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения Конституция РФ // http://www.constitution.ru/.

Одним из правовых средств обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения являются разработка и реализация федеральных целевых программ обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения и региональных целевых программ в данной области. Такие программы формируются Правительством РФ и утверждаются в порядке, установленном законодательством РФ. На уровне субъектов РФ разрабатываются и утверждаются региональные целевые программы обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения в порядке, предусмотренном законами и иными нормативными правовыми актами субъектов РФ Федеральный закон от 02.01.2000 N 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» // http://www.rpn.ru/art.php?id_art=1236.

Постановлением Правительства РФ от 17 ноября 1992 г. № 879 была утверждена Государственная комплексная программа повышения плодородия почв России. Программа предусматривает меры по повышению и сохранению плодородия почв: защите почв от эрозии; агрохимическому обеспечению; применению органических удобрений и минеральных удобрений; мелиорации земель; меры по улучшению, восстановлению нарушенных и загрязненных земель, в том числе рекультивации нарушенных земель и консервации деградированных и загрязненных земель. В Программе отражены вопросы ее реализации, государственного контроля за осуществлением государственной поддержки и экономического механизма реализации мероприятий, организационно-правового обеспечения и др.

Соответствующие программы принимаются и на уровне регионов.

Осуществляется также государственное нормирование плодородия земель сельскохозяйственного назначения, т.е. установление стандартов, норм, нормативов, правил, регламентов в области обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения.

В значительной степени проблема сохранения и повышения плодородия земель решается на уровне управления использованием и охраной земель. Так, ведется государственный учет показателей состояния плодородия земель сельскохозяйственного назначения в целях обеспечения органов государственной власти РФ, органов государственной власти субъектов Федерации, органов местного самоуправления, заинтересованных граждан и юридических лиц информацией о состоянии плодородия указанных земель. Такого рода учет включает в себя сбор и обобщение результатов почвенного, агрохимического, фитосанитарного и эколого-токсикологического обследований земель сельскохозяйственного назначения. Порядок государственного учета показателей состояния плодородия земель сельскохозяйственного назначения устанавливается Правительством Российской Федерации.

1.2 Государственный кадастровый учет земель

Государственный земельный кадастр -- это систематизированный свод документированных сведений, получаемых при проведении кадастрового учета земельных участков. В результате такого учета каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценку. Учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера. Кадастровому учету подлежат земли, расположенные на территории Российской Федерации, независимо от форм собственности, целевого назначения и разрешенного использования. Государственный кадастровый учет земельных участков, проводившийся в установленном порядке на территории Российской Федерации до вступления в силу Закона о земельном кадастре, является юридически действительным Федеральный закон от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О Государственном кадастре недвижимости» // http://www.rg.ru/2007/08/01/kadastr-doc.html.

Моментом возникновения или прекращения существования земельного участка как объекта кадастрового учета в соответствующих границах является дата внесения надлежащей записи в Единый государственный реестр земель. Реестр -- основной документ земельного кадастра. В него вносят такие сведения, как:

- кадастровые номера;

- местоположение (адрес);

- площадь;

- категория земель и разрешенное использование земельных участков;

- описание границ земельных участков, их отдельных частей;

- зарегистрированные в установленном порядке вещные права и ограничения (обременения);

- экономические характеристики, в том числе размеры платы за землю;

- качественные характеристики, в том числе показатели состояния плодородия земель для отдельных категорий земель;

- наличие объектов недвижимого имущества, прочно связанных с земельными участками.

Помимо реестра к основным документам земельного кадастра относятся кадастровое дело и дежурные кадастровые карты (план).

Кадастровое дело -- совокупность документов, которые подтверждают факт возникновения или прекращения существования земельного участка как объекта кадастрового учета. Данные документы являются основанием для внесения сведений в Единый реестр земель.

Кадастровая карта представляет собой план, на котором в графической и текстовой формах воспроизводятся сведения, содержащиеся в земельном кадастре.

Единый государственный реестр земель и кадастровые дела подлежат вечному хранению, их изъятие и уничтожение не допускаются. Основные документы государственного земельного кадастра подлежат страхованию.

Многие из нас видели, что кадастровый номер участка состоит из длинного ряда цифр и точек. Как он составляется и что обозначает? Кадастровое деление территории РФ производится в целях присвоения кадастровых номеров. Единицами такого деления являются кадастровые округа, кадастровые районы, кадастровые кварталы. Кадастровый номер земельного участка состоит из номера кадастрового округа, района, квартала, а также номера земельного участка в кадастровом квартале, которые отделены друг от друга двоеточиями. Например, 50:22:03:001.

Теперь поговорим о порядке проведения кадастрового учета. Он проходит по месту нахождения участка. Для этого заинтересованные правообладатели земельных участков или уполномоченные правообладателями лица подают в органы земельного кадастра заявки, правоустанавливающие документы на земельные участки и документы о межевании земельных участков.

Межевание представляет собой работы по установлению границ земельных участков с закреплением таких границ межевыми знаками и определению их координат. Работы по межеванию достаточно сложны, поэтому государство доверяет выполнение этих работ только обученным и специально подготовленным (получившим особый документ) специалистам и организациям -- органам межевания. По договору о проведении межевания орган межевания в соответствии с действующим законодательством обязан:

1. Организовать работы по определению местоположения границ на местности. Вам вместе со специалистом органа межевания предстоит встретиться со всеми соседями и определить, где проходит граница между вашими участками, оформить надлежащим образом согласование границ на местности, составив об этом акт, который должен быть подписан вами и всеми соседями.

2. Закрепить на местности границы участка, установив на поворотных и узловых точках межевые знаки, и провести геодезические измерения, позволяющие определить координаты этих знаков.

3. Составить межевое дело и подготовить документ о межевании (выписку из межевого дела) для представления в кадастровую палату

Закон четко оговаривает, что документы, представляемые в кадастровую палату, должны быть надлежащим образом оформлены. Не подлежат приему документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова или иные, не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание. В кадастровой палате представленные вами документы должны зарегистрировать: проставить штамп и записать в него регистрационный номер и дату приема документов. Запись удостоверяется подписью работника кадастровой палаты. О принятых документах вам должны выдать расписку.

Государственный кадастровый учет земельных участков проводится в течение месяца со дня подачи заявки. После выполнения кадастровых работ вам обязаны подготовить (или прислать по почте) выписку из земельного кадастра, которая называется кадастровым планом земельного участка. Внимательно проверьте выданный вам документ! Все экземпляры полученной вами выписки должны быть заполнены абсолютно одинаково, все листы каждого экземпляра выписки пронумерованы и заверены подписью должностного лица кадастровой палаты, а количество подготовленных для вас экземпляров плана соответствовать тому, которое вы указали в заявке. Но в любом случае для предъявления в учреждение юстиции для дальнейшей регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним вам обязаны выдать не менее двух экземпляров.

В выписках должны быть обязательно заполнены следующие строки.

Кадастровый номер земельного участка. В строке проставляется уникальное обозначение, которое присвоено только вашему участку.

Наименование земельного участка. Обычно записывают «землепользование». Если вам предоставили часть земельного участка при доме, а остальную часть -- за пределами застройки, то будет записано «единое землепользование».

Местоположение. Как правило, указывается положение земельного участка в пределах кадастрового квартала или приводится иное общепринятое описание.

Категория земель. Разрешенное использование. В отдельных случаях в строках может быть записано «не установлено».

Площадь. В строке запишут площадь, вычисленную при межевании и указанную в постановлении о внесении уточнений.

Но если в представленных документах отсутствуют сведения, необходимые для проведения кадастрового учета, или если такие сведения противоречивы, заявители немедленно в письменной форме извещаются о приостановке государственного учета. Такая приостановка может быть не более чем на месяц. Если в течение указанного срока заявитель не устранит причины приостановки, то ему направляют письменный отказ в проведении государственного кадастрового учета.

Кроме этого, в проведении учета должно быть отказано, если:

- с заявкой обратилось ненадлежащее лицо;

- представленные документы по форме или содержанию не соответствуют требованиям законодательства;

- при межевании земельных участков, в отношении которых должен проводиться кадастровый учет, были нарушены права смежных землепользователей;

- площадь земельного участка, в отношении которого должен проводиться кадастровый учет, меньше минимального размера, установленного в соответствии с нормативными правовыми актами.

Решение об отказе в пятидневный срок направляется заявителем с причинами такого отказа. Отказ может быть обжалован в суде.

Сведения государственного земельного кадастра носят открытый характер за исключением информации ограниченного доступа. Это означает, что любое заинтересованное лицо может обратиться за сведениями в органы земельного кадастра. Для этого надо подать в соответствующие органы заявление с указанием своих реквизитов, объема и характера запрашиваемых сведений, формы предоставления и способа доставки. К заявлению прилагается квитанция об оплате услуг за предоставление сведений. Заявитель не обязан обосновывать необходимость получения запрашиваемых им сведений. Сведения предоставляются в виде выписок из государственного земельного кадастра, а в некоторых случаях -- в виде копий хранящихся в деле документов. Выписки изготавливаются в форме кадастрового плана.

Определенному кругу лиц информация предоставляется бесплатно. Например, правообладателю земельного участка или уполномоченным им лицам, наследникам, имеющим право на наследование участка правообладателя по закону или по завещанию.

1.3 Методика кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения

Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения проводится по единой методике в целях обеспечения сопоставимости результатов оценки на территории Российской Федерации.

Целью оценки является определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий для обоснования земельного налога, арендной платы и других платежей при сделках с земельными участками. Кадастровая стоимость земельного участка определяется путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка на его площадь.

Объектом оценки являются земли сельскохозяйственного назначения в границах субъектов РФ, административных районов, землевладений (землепользований) юридических и физических лиц.

Для целей государственной кадастровой оценки земли сельскохозяйственного назначения по функциональному назначению и особенностям формирования рентного дохода разделены на шесть групп.

I группа -- сельскохозяйственные угодья;

II группа -- земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, проездами, прогонами для скота, коммуникациями, полезащитными лесополосами, зданиями, строениями и сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, а также нарушенные земли, находящиеся под промышленной разработкой общераспространенных полезных ископаемых: глины, песка, щебня и т.д.;

III группа -- земли под замкнутыми водоемами;

IV группа -- земли под древесно-кустарниковой растительностью (за исключением полезащитных полос), болотами, нарушенные земли;

V группа -- земли под лесами, не переведенные в установленном законодательством порядке в состав земель лесного фонда и находящиеся у землевладельцев (землепользователей) на праве постоянного (бессрочного) или безвозмездного пользования;

VI группа -- земли, пригодные под оленьи пастбища.

Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения включает определение удельных показателей кадастровой стоимости каждой из шести групп земель. В основе кадастровой оценки лежит определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий.

Под сельскохозяйственными угодьем понимается территория, систематически используемая для определенных целей и обладающая конкретными естественноисторическими свойствами. В составе сельскохозяйственных угодий различают пашню, многолетние насаждения, сенокосы, пастбища и залежь.

Пашней называется сельскохозяйственное угодье, которое систематически используется под посевы сельскохозяйственных культур, включая посевы многолетних трав, а также чистые пары.

Сенокосом называется сельскохозяйственное угодье, которое систематически используется под сенокошение. Различают заболоченные, заливные и суходольные сенокосы.

Пастбищем называется сельскохозяйственное угодье, которое систематически используется для выпаса животных, а также земельные участки, пригодные для пастьбы скота, не используемые под сенокос и не являющиеся залежью.

Залежь -- земельный участок, который раньше использовался под пашню и более одного года не используется, в том числе и под пар.

Определение удельных показателей кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий осуществляется в два этана.

На первом межрегиональном этапе осуществляется определение удельных показателей кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах субъектов РФ и разработка базовых нормативов для проведения второго этапа оценки.

Второй этап -- определение удельных показателей кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах административных районов и землевладений.

Этап 1. Кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий в границах субъектов РФ

Первый межрегиональный этап оценки земель проводится с целью определения средней кадастровой стоимости одного гектара сельскохозяйственных угодий субъектов РФ и разработки базовых нормативов для проведения кадастровой оценки земель внутри субъекта РФ.

При проведении кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов РФ определяются следующие показатели в расчете на гектар сельскохозяйственных угодий:

· оценочная продуктивность (валовая продукция в рублях и в центнерах кормовых единиц);

· оценочные затраты;

· цена производства валовой продукции и расчетный рентный доход;

· удельные показатели кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах субъектов РФ.

Первые два вышеназванных показателя (оценочные продуктивность и затраты) служат базовыми нормативами для кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий внутри субъекта Российской Федерации.

Этап 2. Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий в субъекте Российской Федерации

Кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий в субъекте Российской Федерации проводится на основании базовых оценочных показателей продуктивности и затрат, установленных на 1 этапе государственной кадастровой оценки земель, обеспечивающих сопоставимость ее результатов на всей территории Российской Федерации.

При наличии природно-экономической зональности территории субъекта Российской Федерации базовые оценочные показатели по продуктивности сельскохозяйственных угодий и затратам на их использование, рассчитанные в среднем по субъекту Российской Федерации на 1 этапе государственной кадастровой оценки, дифференцируются по земельно-оценочным районам. Для этих целей по земельно-оценочным районам определяется:

· фактическая продуктивность 1 га сельскохозяйственных угодий на основании урожайности основных сельскохозяйственных культур и сенокосов, а также рассчитываются фактические затраты на использование 1 га сельскохозяйственных угодий. Расчеты показателей продуктивности и затрат по земельно-оценочным районам проводятся в соответствии с п. 2.1, 2.2 Методики государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов Российской Федерации;

· рассчитываются по земельно-оценочным районам коэффициенты дифференциации базовых оценочных показателей продуктивности и затрат, установленных для субъекта Российской Федерации по результатам первого этапа государственной кадастровой оценки, путем отнесения указанных показателей продуктивности и затрат по земельно-оценочным районам к аналогичным показателям, сложившимся по субъекту Российской Федерации;

· базовые оценочные показатели продуктивности и затрат по земельно-оценочным районам определяются умножением аналогичных базовых оценочных показателей, установленных по субъекту Российской Федерации на первом этапе государственной кадастровой оценки, на коэффициенты дифференциации продуктивности н затрат, рассчитанные по земельно-оценочным районам.

Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий включает:

· определение интегральных характеристик объектов оценки по плодородию почв, технологическим свойствам и местоположению;

· определение расчетного рентного дохода и кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий объектов оценки.

Информационной основой государственной кадастровой оценки служат:

· данные почвенных обследований, материалы IV тура и внутрихозяйственной оценки земель (материалы бонитировки почв и характеристики технологических свойств земельных участков);

· показатели оценочной продуктивности сельскохозяйственных угодий (но выходу кормовых единиц и валовой продукции), затрат на их использование, расчетного рентного дохода (дифференциального и абсолютного) и кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов Российской Федерации (результаты 1 этапа государственной кадастровой оценки) и земельно-оценочных районов.

Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий проводится в границах колхозов и совхозов, по которым проводился IV тур оценки земель. Земельно-оценочная информация объектов оценки обобщается по административным районам, земельно-оценочным районам и субъекту Российской Федерации.

Удельный показатель кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий земельного участка определяется умножением расчетного рентного дохода с 1 га на срок его капитализации, равный 33 годам.

Кадастровая стоимость земельного участка определяется путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка на его площадь.

Последовательность проведения государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на втором этапе представлена ниже.

1. Подготовительные работы:

· разработка содержания и программы работ;

· составление списка и схемы размещения бывших хозяйств и объектов оценки земель;

· сбор, анализ и подготовка исходной земельно-учетной и первичной земельно-оценочной информации по объектам оценки земель.

2. Подготовка базы данных и расчет интегральных показателей оценки земель:

· разработка классификатора, каталога и шкалы бонитировки почв;

· составление экспликаций и определение интегрального показателя плодородия почв объекта оценки;

· определение интегрального показателя технологических свойств объектов оценки;

· определение интегрального показателя местоположения объекта оценки.

3. Расчет показателей стоимостной оценки сельскохозяйственных земель:

· определение дифференциального рентного дохода но плодородию, местоположению и технологическим свойствам;

· определение расчетного рентного дохода;

· расчет кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий.

4. Оформление и утверждение материалов государственной кадастровой оценки земель:

· оформление расчетной и текстовой части кадастровой оценки сельхозугодий административных районов и обобщение материалов государственной кадастровой оценки земель административных районов по земельно-оценочным районам и субъекту Российской Федерации в целом;

· оформление графической части государственной кадастровой оценки земель.

Удельный показатель кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных ко второй группе, равен удельному показателю кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах административного района, землевладения.

Удельный показатель кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных к третьей группе, равен удельному показателю кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах административного района.

Удельный показатель кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных к четвертой группе, равен минимальному удельному показателю кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в Российской Федерации.

Удельный показатель кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных к пятой группе, рассчитывается как произведение удельного показателя кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий объекта оценки и коэффициента, отражающего соотношение среднего удельного показателя кадастровой стоимости земель лесного фонда в субъекте Российской Федерации к среднему удельному показателю кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в субъекте Российской Федерации.

Удельный показатель кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных к шестой группе, равен минимальному удельному показателю кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в Российской Федерации.

Таким образом, Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий осуществляется для получения по каждому участку сельскохозяйственных земель комплекса оценочных показателей, необходимых для решения в хозяйстве планово-экономических задач, организации рационального использования земель, разработки проектов землеустройства, для обоснования земельного налога и иных целей, установленных законом.

Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий - совокупность административных и технических мероприятий, направленных на определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах административно-территориальных образований по состоянию на определённую дату.

Предметом оценки являются:

- плодородие сельскохозяйственных угодий;

- технологические характеристики участков;

- местоположение (удалённость) участков по отношению к пунктам реализации сельскохозяйственных продуктов и баз снабжения материально-техническими ресурсами;

- определение значения кадастровой стоимости участков как средства производства по экономическим показателям.

В качестве показателей оценки выступают:

1. Для оценки плодородия:

- почвенно-экологический бонитет земельных участков исходя из почвенного покрова и наличия факторов, влияющих на урожайность культур (каменистость, эродированность, мелкоконтурность, рельеф, окультуренность, экспозиции склонов, карбонатность, солонцеватость, оглеение и др.);

- рентный доход, обусловленный плодородием почв.

2. Для оценки технологических свойств земельных участков:

- площадь и конфигурация участков, длина гона, удельное сопротивление машин-орудий, уклон, каменистость участка, расстояние полей до хозяйственного центра; интегральный показатель технологических свойств по отношению к оптимальным условиям;

- рентный доход, обусловленный технологическими свойствами объекта кадастровой оценки.

3. Для оценки местоположения:

- расстояние оцениваемых земельных участков до пунктов реализации сельскохозяйственных продуктов и баз снабжения материально-техническими ресурсами и эквивалентное расстояние с учётом качества дорог, объёмов и классов грузов;

- рентный доход, обусловленный местоположением объектов кадастровой оценки до пунктов реализации сельскохозяйственной продукции и баз снабжения материально-техническими ресурсами.

2. Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения на примере Биччурского района Республики Бурятия

2.1 Краткая характеристика Бичурского района Республики Бурятия

30 мая 1923 года была образована Республика Бурятия, располагающаяся восточнее озера Байкала на юге Восточной Сибири и входящая в Восточно-Сибирский район. Ее площадь составляет 351,3 тысячи км2. Столицей Республики является город Улан-Удэ.

Бурятия на востоке граничит с Читинской областью, на юге - с Монголией, на западе - с Иркутской областью. Республика с помощью ответвления Улан-Удэ - Наушки связывается с Транссибирской магистралью. Через нее проходит трасса М55, имеющая общегосударственное значение, а также несколько дорог республиканского значения и остальные типы дорог. На побережье озера Байкал расположено много портов, с помощью которых осуществляется водная доставка материалов и грузов. Бурятия находится в относительной близости с энергетическими базами, рынками сбыта, а также такими промышленными городами, как Иркутск, Красноярск, Чита, Ачинск, Ангарск.

Бурятия находится на территории Забайкалья. Это преимущественно горная местность, лишь редкие ее равнины расположены на 500-700 метрах над уровнем моря.

Республика Бурятия по своему характеру рельефа разделяется на Восточный Саян, Селенгинское среднегорье, Витимское плоскогорье и Байкальскую горную область. В этих горных системах раскинулись широкие межгорные котловины, иногда состоящие из лесостепных, степных и луговых участков - основных и наилучших угодий сельского хозяйства Республики.

Бурятия по своему физико-географическому расположению сильно удалена от Атлантического океана, а многочисленные высокогорные хребты изолируют ее от Тихого и Индийского океанов. Климат здесь резко континентальный: лето теплое и короткое, а зима морозная, малоснежная, безветренная и довольно продолжительная. В январе средняя температура достигает -24 … -250С, в июле она поднимается до -17 … -180С. В большинстве сельскохозяйственных районах республики в речных долинах за год в среднем выпадает до 250-300 мм осадков. В горах за год выпадает 30-50 мм осадков. За год температура +50С держится в течение 150-160 дней в некоторых основных районах земледелия. Бурятия находится в зоне вечной мерзлоты, что довольно сильно влияет на ведение сельского хозяйства.

Земельные ресурсы Республики

Территория Бурятии в большинстве случаев состоит из подзолистых почв. Степные и лесостепные районы Республики (центр и юг), Тункинскую котловину и долину реки Баргузин занимают темно-серые лесные, черноземные и каштановые почвы. Заболоченные пространства и болота располагаются в межгорных котловинах на огромных территориях. Многолетнемерзлые породы также широко распространены в Бурятии. Практически всю территорию Республики занимает таежная растительность, только в центре и на юге преобладает лесостепная и степная растительность. Котловины межгорья заняты пастбищами.

Бурятия является ведущим районом животноводства, среди которого преобладает разведение крупного рогатого скота и овцеводство. Также хороша развита и промышленность. Здесь производят стиральные машины, автокраны, оборудование и другие различные приборы. Большая часть производственных предприятий концентрируется в столице Бурятии - Улан-Удэ. Здесь производится 50 % всей валовой продукции Республики. Самыми главными отраслями производства являются металлообработка и машиностроение. Также хорошо развита промышленность строительных материалов, пищевая промышленность и строительная индустрия. Республика Бурятия превзошла и в горнодобывающей промышленности - в Закаменске расположен вольфрамомолибденовый комбинат. А совсем недавно на территории Республики было открыто довольно перспективное месторождение золота. Заводы, специализирующиеся на машиностроении, расположены в основном в Улан-Удэ. Это локомотиво-вагоноремонтный, авиационный, судостроительный заводы, а также заводы по производству приборов технологического контроля, электрических машин и другие.

Промышленные предприятия, производящие строительные материалы, находятся в Улан-Удэ (стекольный завод) и Тимлюйске (асбоцементный и цементный заводы). Недавно к ним присоединились Татауровский комбинат стройматериалов и заводы железобетонных изделий и силикатного кирпича в Улан-Удэ.

Деревообрабатывающая и лесная промышленность также вносят свой существенный вклад в развитие Республики. Большую часть леса заготавливают на восточном берегу озера Байкал в бассейне реки Уда. Из Бурятии вывозится много необработанной древесины в Казахстан, Кузбасс и Среднюю Азию. На территории Республики функционирует Селенгинский целлюлозно-картонный комбинат. Широко производятся пиломатериалы.

Пищевая промышленность тоже имеет широкое развитие. В отрасли преобладает мясная промышленность, которую представляет Улан-Удэнский мясоконсервный комбинат. Здесь расположен один из наиболее крупных сибирских мелькомбинатов и молочный завод. Рыбная промышленность также развита хорошо, ведущим предприятием отрасли является Усть-Баргузинский рыбокомбинат. Озеро Байкал считается основным районом для рыболовства.

В Улан-Удэ легкой промышленностью занимаются сапоговаляльная фабрика, тонкосуконная фабрика, фабрика по первичной обработке шерсти. В городе Кяхта функционирует прядильно-трикотажная фабрика, а в поселке Чикой работает кожевенный завод.

Наиболее развитой отраслью сельского хозяйства является животноводство. Здесь широко разводят крупный рогатый скот, свиней, коней и птиц. Главное внимание отводится звероводству (норки и серебристо-черной лисы) и пушному промыслу (белки, соболя и ондатры). На территории Республики Бурятия сельскохозяйственные угодья занимают 9 %. Земледелие региона в основном имеет зерновое направление. Наиболее часто сеют овес, яровую пшеницу и кормовые культуры. Самыми крупными районами сеяния зерна являются Джидинский, Мухоршибирский и Бичурский.

Бичурский район находится в южной части Бурятии. Восточная часть района граничит с Читинской областью.

Район простирается по Бичурскому межгорному понижению долины среднего течения Хилка. С севера котловина ограничена склонами Заганского хребта, с юга -- отрогами Бичурской гряды Малханского хребта, а с запада -- долиной Чикоя. Межгорная котловина Бичурская имеет высшую точку -- гору Кастрюк (1656 м). Высшая точка Заганского хребта -- гора Мани (1380 м).

Бичурский район образован 11 февраля 1935 года. 1 февраля 1963 года Бичурский район был объединен с Мухоршибирским, а 11 января 1965 года -- вновь выделен в отдельный, Бичурский район.

В состав района входят 17 сельских поселений, объединяющих 38 населённых пунктов:

1. Билютайское, административный центр -- с. Билютай

2. Бичурское -- с. Бичура

3. Верхнемангиртуйское -- с. Верхний Мангиртуй

4. Еланское -- с. Елань

5. Киретское -- у. Дунда-Киреть

6. Кировское -- с. Бичура

7. Малокуналейское -- с. Малый Куналей

8. Новосретенское -- с. Новосретенка

9. Окино-Ключевское -- с. Окино-Ключи

10. Посельское -- с. Поселье

11. Потанинское -- п. Потанино

12. Среднехарлунское -- у. Средний Харлун

13. Топкинское -- с. Топка

14. Узколугское -- с. Буй

15. Хонхолойское -- у. Хонхолой

16. Шанагинское -- у. Шанага

17. Шибертуйское -- у. Шибертуй

Под охраной находятся следующие территории района: Узколугский биосферный заказник, Шибертуйский ельник, минеральные источники, потухший вулкан, исторические и археологические памятники.

· Ползучие пески в окрестностях села Топка. Уникальный природный феномен --- в песчаной подвижной массе исчезает любой предмет.

· Шибертуйский дацан -- один из старинных буддийских дацанов, восстановленный местными жителями.

· Историко-краеведческий музей села Бичура

2.2 Анализ системы кадастрового учета земель сельскохозяйственного назначения

Порядок государственного кадастрового учета объектов недвижимости установлен Федеральным законом от 24 июля 2007г. 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее - Федеральный закон).

Кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением существования либо изменением характеристик объекта недвижимости на основании представляемых в орган кадастрового учета заявления и необходимых в соответствии с Федеральным законом документов:

Для постановки на учет земельного участка необходимы следующие документы:

1) заявление любого лица по форме, утвержденной Министерством юстиции Российской Федерации;

2) документ, удостоверяющий личность (для предъявления);

3) межевой план;

4) подлинник или нотариально удостоверенная копия документа, подтверждающего разрешение земельного спора о согласовании местоположения границ (если межевой план не содержит сведений о согласовании местоположения границ земельного участка).

Для учета изменений объектов недвижимости необходимы следующие документы:

1) заявление собственника либо лица, обладающего земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования;

2) документ, удостоверяющий личность (для предъявления);

3) подлинник или нотариально удостоверенная копия документа, устанавливающего или удостоверяющего право заявителя на земельный участок (если в кадастре отсутствуют сведения о зарегистрированном праве данного лица);

4) межевой план;

5) подлинник или нотариально удостоверенная копия документа, подтверждающего разрешение земельного спора о согласовании местоположения границ (если изменяется местоположение границ земельного участка и межевой план не содержит сведений о согласовании местоположения границ земельного участка);

6) подлинник или нотариально удостоверенная копия документа, подтверждающего принадлежность земельного участка к определенной категории земель (если изменена категория земель);

7) подлинник или нотариально удостоверенная копия документа, подтверждающего установленное разрешенное использование земельного участка (если изменен вид разрешенного использования земельного участка).

Для учета адреса правообладателя необходимы следующие документы:

1) заявление собственника либо лица, обладающего земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения;

2) подлинник или нотариально удостоверенная копия документа, устанавливающего или удостоверяющего право заявителя на земельный участок (если в кадастре отсутствуют сведения о зарегистрированном праве данного лица);

3) документ, удостоверяющий личность (для предъявления).

Для учета части объекта недвижимости необходимы следующие документы:

1) заявление собственника или лица, в пользу которого установлено или устанавливается ограничение (обременение) - арендатора, залогодержателя, обладателя сервитута и т.д.;

2) документ, удостоверяющий личность (для предъявления);

3) подлинник или нотариально удостоверенная копия документа, устанавливающего или удостоверяющего:

- право собственности заявителя (если в кадастре отсутствуют сведения о зарегистрированном праве данного лица), если обращается собственник - установленное или устанавливаемое ограничение (обременение) вещных прав в пользу заявителя, если обращается не собственник;

4) межевой план;

5) документ, подтверждающий полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается представитель заявителя).

Для направления документов почтой

К почтовому отправлению с перечнем документов должны быть приложены:

- опись вложения;

- уведомление о вручении.

Заявление должно быть подписано заявителем или его представителем, подлинность подписи которых засвидетельствована в нотариальном порядке.

Документы, удостоверяющие полномочия представителя

1) нотариально удостоверенная доверенность;

2) приказ о назначении;

3) акт уполномоченного государственного органа или органа местного самоуправления;

4) протокол общего собрания, в соответствии с которым представитель уполномочен подать заявление от имени

- собственников многоквартирного дома,

- собственников земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения (если их количество превышает пять человек);

- членов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения.

Постановка на государственный кадастровый учет объекта недвижимости, учет части объекта недвижимости или снятие с учета объекта недвижимости осуществляется в срок не более чем двадцать рабочих дней со дня получения органом кадастрового учета соответствующего заявления о кадастровом учете, а учет адреса правообладателя - в срок не более чем пять рабочих дней.

Кадастровый учет осуществляется по месту нахождения объекта недвижимости в кадастровом округе, в границах которого расположен данный объект недвижимости.

2.3 Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения Бичурского района Республики Бурятия

Земли ТОО «Колос» расположены в Республике Бурятия, Бичурский район, с. Бичура, земельный участок с кадастровым номером 03:03:000000:170.

Год создания - 1992.

Численность персонала - 199 чел.

Описание деятельности - Продукты от ТОО «Колос». мясо крупного рогатого скота; зернобобовые культуры; картофель; овощи открытого грунта; молоко; крупный рогатый скот.

Кадастровой оценкой земель следует понимать определение их сравнительной производительной ценности в сельском хозяйстве. Для установления производительной способности земель различного качества и обоснования эффективности их использования проводят качественную оценку (бонитировку) почв и экономическую оценку земель.

Бонитировка почв устанавливает относительную пригодность (качество) земель для возделывания сельскохозяйственных культур по их естественному плодородию.

Экономическая оценка их производительную способность как средства производства с помощью натуральных и стоимостных показателей.

Производимые затраты на выращивание сельскохозяйственной продукции во многом зависят не только от плодородия почв, но и от технологических свойств земельного участка и его местоположения. Поэтому кадастровая оценка земельного участка с/х предприятия включает:

...

revolution.allbest.ru

Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http://www.allbest.ru/

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

«КУБАНСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ»

(ФГБОУ ВПО «КубГУ»)

Институт начального и среднего профессионального образования

ВЫПУСКНАЯ КВАЛИФИКАЦИОННАЯ РАБОТА

(проект)

ВЫПУСКНАЯ КВАЛИФИКАЦИОННАЯ РАБОТА

КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ

Работу выполнил И.Ю. Севостьянов

Краснодар 2014 г.

Содержание

Введение

1. Теоретический анализ оценки стоимости земель сельскохозяйственного назначения

1.1 Земельный рынок в Российской Федерации, особенности формирования цен и рыночной стоимости земельных участков

1.2 Особенности земель сельскохозяйственного назначения как объекта оценки

2. Определение кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения

2.1 Методологические подходы к оценке стоимости земель сельскохозяйственного назначения

2.2 Содержание, задачи и методика проведения оценки кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения

2.3 Повышение качества оценки кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения

Заключение

Список использованных источников

Введение

Земля является основой всех процессов жизнедеятельности общества, происходящих в политической, экономической, социальной, производственной, экологической и других сферах. В этой связи она обладает стоимостью, и правильная качественная оценка земли представляет собой одно из важнейших условий нормального функционирования и развития экономики и общества. Необходимость в результатах объективной оценки земли (земельных участков) испытывают как государственные и муниципальные органы исполнительной власти в целях эффективного управления земельными ресурсами и проведения рациональной земельной и налоговой политики, так и частные субъекты земельного права при совершении разного рода сделок с землей.

Реформирование системы налогообложения Российской Федерации предусматривает, в частности, изменение подходов к налогообложению земельных участков в зависимости от их кадастровой стоимости. Переход на новые принципы налогообложения земельных участков требует проведение кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения. Соответствующие налоговые платежи по мере развития земельного оборота должны стать серьезным источником формирования местных бюджетов.

В настоящее время в России создана и действует многоуровневая система реестров. Данная система постоянно изменяется из-за изменения политической жизни в Российской Федерации. В этих условиях особое значение приобретает разработка теоретических подходов по кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения.

Вопросы оценки стоимости земли для России являются относительно новыми, поскольку земля длительное время была исключена из сферы экономических отношений. Поэтому остро стоит вопрос о разработке соответствующего подхода к анализу всего комплекса доступной информации, который мог бы использоваться и в дальнейшем по мере становления рынка земельных участков сельскохозяйственного назначения.

В связи с Постановлением Правительства РФ от 25 августа 1999 г. № 945 «О государственной кадастровой оценке земель» и «Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель», утвержденными постановлением Правительства РФ 8 апреля 2000 г. № 316 на территории Российской Федерации, а также Приказом Минэкономразвития России «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)» от 22 октября 2010 года № 508, государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий проводится для налогообложения и иных целей.[13].

Целью выпускной квалификационной работы является рассмотрение механизма определения кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, а также анализ кадастровой оценки данной категории земель.

Цель определила постановку следующих задач:

? исследовать механизм функционирования земельного рынка и особенности формирования цен на земельные участки в Российской Федерации;

? выделить особенности земель сельскохозяйственного назначения как объекта оценки;

? проанализировать и систематизировать существующие методологические подходы к оценке стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения;

? обосновать важность кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения;

? выявить способы улучшения системы кадастровой оценки земель в Российской Федерации.

В качестве объекта исследования выступает оборот земель сельскохозяйственного назначения в РФ.

Предметом исследования являются экономические отношения, возникающие в процессе осуществления оценки стоимости земель сельскохозяйственного назначения.

1. Теоретический анализ оценки стоимости земель сельскохозяйственного назначения

1.1 Земельный рынок в Российской Федерации, особенности формирования цен и рыночной стоимости земельных участков

Рынок земли является неотъемлемой частью нашего государства, как и других развитых стран. Становление земельного рынка - это один из итогов аграрных преобразований, начатых с 1990 года. Результатом аграрных преобразований является земельная реформа. Применение на практике земельных отношений стало возможным с появлением Земельного кодекса, являющегося основным документом, регулирующим земельный рынок.

Во-первых, земля является бесплатным даром природы, что позволяет говорить об иррациональном характере ее стоимости. Тем не менее, земля является объектом купли-продажи; с ней связаны земельные арендные отношения.

Во-вторых, в зависимости от тех или иных природно-климатических условий, а также местонахождения участков земли, последние подразделяются на лучшие, средние и худшие. В основе такого деления лежит естественное плодородие почвы, от которого зависит продуктивность земли. Но она может быть улучшена в результате дополнительных вложений в нее труда и капитала. Это улучшенное плодородие почвы называется экономическим. Повышение экономического плодородия почвы практически возможно на любых участках. Однако оно имеет определенные границы, связанные с известным законом убывающего плодородия почвы, когда при сложившейся технологии обработки земли каждая последующая единица затрат обеспечивает все меньшую и меньшую отдачу.

В-третьих, в следствие фиксированности площади земельных угодий, предложение земли характеризуется в общественном масштабе совершенной неэластичностью, хотя для конкретного пользователя землей дело обстоит иначе: предложение земли обладает определенной эластичностью, поскольку пользователь имеет возможность увеличить имеющуюся у него земельную площадь за счет конкурентов. Ограниченность предложения земельных ресурсов усиливается закрепленностью земли в частную собственность. В условиях рынка земельные собственники весьма неохотно идут на продажу своих земельных участков, отдавая предпочтение сдаче земли в виде аренды, они получают право получения стабильного дохода, именно поэтому в определенный момент продается лишь незначительная часть земельного фонда, в этом заключается принципиальная особенность рынка земли (рис.1).[3]

Рисунок 1 - Особенности функционирования земельного рынка

Земля - это важнейший ресурс, занимающий исключительное место в жизнедеятельности любого общества.

Несмотря на разнообразие земельных отношений, сделок с землёй (сделки купли - продажи, дарения, мены, ипотеки), рынок земли в России очень слаб. Два фактора не дают ему развиться и укрепить своё положение:

1) Во-первых, общие земельные ресурсы России не беспредельны.

2) Во-вторых, наиболее важное, что главным распорядителем земель у нас остаётся государство.

Объектами земельного рынка являются земельные участки и их части, субъектами - юридические и физические лица. Основной целью рынка земли является переход государственных и муниципальных земельных участков в частную собственность по заключенным сделкам (рис. 2). [2].

Рисунок 2 - Объекты и субъекты земельного рынка

Рынок земельных отношений принято совершенно справедливо разделять не только по категориям земель, участвующих в земельных отношениях (земли сельскохозяйственного назначения, земли лесного и водного фонда, земли особо охраняемых территорий, земли, выделенные под градостроительство, земли поселений, земли запаса и земли, выделенные под промышленность, энергетику, транспорт, связь и т. д.), а также на первичный и вторичный.

Под первичным рынком понимается вся совокупность сделок, связанных с приватизацией (разгосударствлением) земельных участков (рис.3).

Рисунок 3 - Виды сделок первичного рынка недвижимости

К таким сделкам относятся:

? выкуп в собственность земельных участков под промышленными, транспортными, энергетическими предприятиями, также приватизация земельных участков, находящихся в бессрочном пользовании сельхоз предприятий (это редко встречающаяся ситуация, но реально существующая);

? продажа земельных участков, находящихся в государственной собственности, на торгах;

? мена;

? безвозмездная передача объектов недвижимости (при передаче земельного участка из федеральной собственности в собственность субъектов Федерации и муниципалитетов);

? аренда.

С развитием рынка земли в России, земля стала товаром, то есть любой земельный участок может перейти от одного собственника к другому, следовательно, у любого земельного участка есть своя, не фиксируемая, цена, которую может установить собственник при продаже участка. Земельные участки, как и любой товар, имеет свою потребительскую и рыночную стоимость.

Потребительская стоимость является отражением стоимости земли для пользователя.

Рыночная стоимость - это цена земельного участка, которая является наиболее вероятной при его продаже на открытом рынке в условиях конкуренции.

Одна из основных особенностей земли в качестве товара заключается в том, что количество земли, предлагаемой на рынке, естественным образом ограничено. В связи с этим цена на землю определяется главным образом спросом. Спрос на землю, как правило, формируется на основе уровня цен на продукцию, производимую на земельных участках. Например, если понижаются цены на зерновые культуры, то и спрос, являющийся производным от этих цен, также понизится, а, следовательно, упадет цена на землю. На величину спроса, на землю, воздействуют экономические, природно-климатические и другие факторы.[1]

В процессе определения цены на землю также необходимо учитывать абсолютную неэластичность ее предложения. То есть любой собственник земельного участка, который заинтересован в получении максимальных доходов от своей собственности, будет предлагать землю за любую цену, иначе он рискует лишиться ренты вообще.

Дж. Риккардо вывел следующие следствия из абсолютной неэластичности предложения земли на рынке:

1. Неверно мнение, что цены на продукцию, выращенную на земле (зерно), высокие, так как землевладельцы устанавливают высокую ренту. Здесь действует обратная связь: цена земли потому высокая, что устанавливаются высокие цены на продукцию, выращиваемую на ней.

2. Рост налогов на доходы собственников земли не вызывает повышения цен на продовольствие, а только уменьшает размер их ренты.

3. Стоимость земли целиком определяется стоимостью продукции, которая на ней выращивается, а не наоборот.

Земля представляет собой особый объект рыночных отношений. Земельный рынок позиционирует землю в качестве особой ценности, обладающей многообразным набором свойств, которые необходимо эффективно использовать. Земля классифицируется по категориям согласно ее целевому назначению, что дает возможность применять дифференцированный подход к рыночным сделкам. [4]

1.2 Особенности земель сельскохозяйственного назначения как объекта оценки

Происходящие в Российской Федерации процессы в рыночной экономике привели к возрождению частной собственности и свободе предпринимательства, позволяющие различным субъектам рынка владеть, распоряжаться и пользоваться объектами недвижимости, различными категориями земель (в частности землями сельскохозяйственного назначения).

Одну из основных ролей в рыночной экономике занимает институт независимой оценки собственности, который позволяет установить право собственности на землю.

В настоящее время система государственной кадастровой оценки земель основывается на наличии сформированной методической базы, которая обеспечивает процесс ее проведения. В качестве такой методической базы выступают утвержденные приказами Минэкономразвития Российской Федерации методики государственной кадастровой оценки земель всех категорий и технические указания, которые являются практическим руководством по применению данных методик. Все методики по государственной кадастровой оценке земель основаны на подходах и методах оценки рыночной стоимости объектов недвижимости. [11]

Земли сельскохозяйственного назначения являются единственным местом развития человеческого земледелия и производства сельскохозяйственных культур. В зависимости от состояния и плодородия земель, предназначенных для производства и развития земледелия, зависит решение продовольственной проблемы в стране. Законодательство Российской Федерации во главе с верховенствующими органами призвано защитить земли сельскохозяйственного назначения и призвать предпринимателей, занимающихся развитием и выращиванием сельских культур, бережнее относиться к данным землям, и занимать большее количество пустующих земель, выделенных под земледелие, чтобы земли не теряли свою плодородную способность и не погибали.

В последнее время все активнее развивается процесс формирования рынка земли, особое место в этом процессе заняла тенденция формирование земель сельскохозяйственного назначения. Общество довольно быстро осознало, что земля может являться не только одним из основных факторов производства, но и одним из наиболее выгодных мест вложения капитала и получения прибыли, которую можно сравнить с вложениями в самые высокодоходные финансовые инструменты. Однако, данные вложения могут быть совмещены с большим финансовым риском, так как рынок земли не особо в некоторых районах нашей страны отсутствует прозрачность и объективность рыночной информации о стоимости земельных участков.

В виду не фиксируемой стоимости земельных участков, возникает необходимость разработать теоретические подходы и методические рекомендации по проведению достоверной оценки земель сельскохозяйственного назначения [3].

Оценка земель сельскохозяйственного назначения стала еще более значимой в связи с использованием ее данных:

-о покупке - продаже сельскохозяйственной земли;

-о кредитовании под залог сельскохозяйственной земли;

- об ущербе, нанесенном сельскохозяйственной земле;

-о внесении сельскохозяйственной земли в качестве вклада в уставной капитал;

- постановке сельскохозяйственной земли на баланс предприятия;

- кадастровой оценке сельскохозяйственной земли;

- покупке или продаже предприятия, владеющего сельскохозяйственной землей;

- слиянии или поглощении предприятия, владеющего сельхоз землей; -разработке инвестиционных проектов;

Вопросы оценки стоимости земли для России являются относительно новыми, поскольку земля длительное время была исключена из сферы экономических отношений. Поэтому остро стоит вопрос о разработке соответствующего состоянию рынка, подхода к анализу всего комплекса доступной информации, который мог бы использоваться и в дальнейшем по мере становления рынка земельных участков сельскохозяйственного назначения [8].

Действующая методическая база оценки земли не содержит исчерпывающего ответа на вопрос, как необходимо определять рыночную стоимость земельных участков сельскохозяйственного назначения. Учитывая складывающуюся ситуацию, на сегодняшний день возникает необходимость разработки качественного, рыночно ориентированного механизма оценки земельных участков, совершенствования ее организационной и методической базы. Это и обуславливает актуальность настоящей работы.[7].

В условиях формирования рынка земли, его непрозрачности, недостаточной информации о продажах земельных участков, наибольшую значимость приобретает кадастровая (массовая) оценка сельскохозяйственных земель, представляющая собой метод, получения оценок рыночных стоимостных показателей однородной группы земельных участков сельскохозяйственного назначения, с использованием рыночной информации. В условиях становления рынка массовая оценка земель сельскохозяйственного назначения позволяет сформировать подход к анализу всего комплекса доступной информации, который может использоваться в дальнейшем путем уточнений при осуществлении индивидуальной (единичной) оценки. Именно массовая оценка является основой для налогообложения земли. Потребность в обосновании и апробации теоретико-методической основы оценки стоимости земель сельскохозяйственного назначения, прежде всего массовой, определило выбор и логику исследования, его цель и задачу [10].

2. Определение кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения

2.1 Методологические подходы к оценке стоимости земель сельскохозяйственного назначения

Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным распоряжением Министерства имущества России от 6 марта 2002 г. № 568-Р 5 оценщик при проведении оценки в Российской Федерации обязан использовать (или обосновать отказ от использования) методы, используемые в мировой практике оценки. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.

При проведении стоимости земель сельскохозяйственного назначения принято применять три основных подхода (рис.4).

1. Сравнительный подход - отражающий совокупность ценно образующих факторов конкретного рынка (спрос и предложение, конкуренцию, ограничение и т.д., присутствующих на дату оценки ).

Исходной предпосылкой применения рыночного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. В основе данного метода лежат следующие принципы оценки недвижимости:

? принцип спроса и предложения (существует взаимосвязь между потребностью в объекте недвижимости и ограниченностью ее предложения);

? принцип замещения (осведомленный, разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем цена приобретения (предложения) на том же рынке другого объекта недвижимости, имеющего аналогичную полезность).

Рисунок 4 - Методологические подходы к кадастровой оценке земель.

В рамках сравнительного подхода применяются.

1. Метод сравнения продаж. Данный метод базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемого недвижимого имущества с аналогами.

Сущность рыночного подхода к оценке стоимости недвижимости состоит в формировании заключения о рыночной стоимости объекта на основании обработки данных о ценах сделок (купли-продажи или аренды) с объектами, подобными (аналогичными) объекту оценки по набору ценаобразующих факторов (объектами сравнения). При этом имеется в виду, что понятие рыночной стоимости по сути своей совпадает с понятием равновесной цены, которая оказывается функцией только количественных характеристик исчерпывающе полной совокупности ценообразующих факторов, определяющих спрос и предложение для объектов сравнения.

Элементы и единицы сравнения. Число элементов сравнения весьма велико, число их сочетаний - бесконечно велико, в результате приходится ограничиваться только теми объективно контролируемыми факторами, которые влияют на цены сделок наиболее существенным образом.

При исследовании рынка сделок в качестве ценообразующих факторов (объектов сравнения) рассматриваются характеристики потребительских свойств собственно объекта и среды его функционирования. В сравнительном анализе сделок изучаются только те факторы, которыми объекты сравнения отличаются от объектов оценки и между собой. В процессе исследования выявляется исчерпывающий набор таких факторов и оценивается в денежных единицах изменение каждого фактора из этого набора.

Поскольку общее число ценообразующих факторов для любого объекта недвижимости весьма велико, в процессе исследования посредством анализа чувствительности исключаются из рассмотрения факторы, изменение которых оказывает пренебрежимо малое влияние на изменение цены сделки. Тем не менее, число факторов, влияние которых должно учитываться, оказывается значительным. Для упрощения процедур анализа оставшиеся факторы группируются и в этом случае в качестве элементов сравнения можно рассматривать упомянутые группы. В таблице 1 приведен перечень таких групп, а также элементы сравнения из этих групп, рекомендуемые к использованию в анализе.

Область применения и ограничения метода. Метод сравнения продаж применим только для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество достоверной информации о недавних сделках купли-продажи. Как правило, эти объекты не являются источником производства дохода (дачные домики, коттеджи, квартиры, небольшие коммерческие объекты). Существенным ограничительным фактором метода сравнения продаж является достоверность информации, так как любое отличие условий продажи сравнимого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.

Исходной предпосылкой применения метода сравнения продаж является наличие развитого рынка недвижимости. Недостаточная же развитость данного рынка, а также то, что оцениваемый объект недвижимости является специализированным либо обладает исключительными выгодами или обременениями, не отражающими общее состояние рынка, делают применение этого подхода нецелесообразным.

Рассмотрим основные этапы оценки недвижимости методом сравнения продаж:

1-й этап. Изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, объектом проданные относительно недавно.

2-й этап. Собирается и проверяется информация по объектам аналогам, анализируется собранная информация и каждый объекта аналог сравнивается с оцениваемым объектом.

3-й этап. На выделенные различия в ценно образующих характеристиках сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопоставимых аналогов.

4-й этап. Согласовываются скорректированные цены объектов аналогов, и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

На первом этапе необходимо сегментирование рынка, т.е. разбиение рынка на секторы, имеющие сходные объекты и субъекты.

Сходные объекты:

? по назначению использования;

? по качеству

? по передаваемым правам;

? по местоположению;

? по физическим характеристикам.

Сходные субъекты по:

? по платежеспособности;

? по возможностям финансирования;

? по инвестиционной мотивации.

Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту рынка недвижимости, и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:

? о сроке окупаемости;

? о независимости субъектов сделки;

? о инвестиционной мотивации.

2. Метод выделения. Метод применяется для определения стоимости земли в составе единого объекта недвижимости - земельного участка с находящимися на нем улучшениями. Поэтому расчет рыночной стоимости участка земли методом выделения применяется для оценки рыночной стоимости застроенных земельных участков. Основным условием применения этого метода является соответствие существующего использования земельного участка и расположенных на нем улучшений. В противном случае может получиться отрицательная величина.

Основная проблема при использовании данного метода заключается в правильной оценке стоимости улучшений и учете принципа наиболее эффективного использования земли. Обычно стоимость улучшений рассчитывается затратными методами.

Также как и в методе распределения, в зависимости от способа обработки первичной информации о продажах аналогов, возможны, по крайней мере, два варианта использования этого метода.

Один из них предполагает анализ, корректировку цен продаж улучшенных (застроенных) земельных участков и расчет итогового значения стоимости, а затем выделение искомой стоимости земли путем вычитания рыночной стоимости улучшений из итогового значения стоимости.

В другом варианте вначале рассчитывается стоимость земли по каждому из имеющихся аналогов, а затем полученные результаты анализируются и корректируются с целью расчета искомой стоимости земельного участка.

Для второго варианта оценки использование метода предполагает следующую последовательность действий:

- подбор объектов недвижимости с участками земли, аналогичными оцениваемому участку, с известными ценами продаж;

- оценка рыночной стоимости улучшений для каждого из подобранных объектов недвижимости как разности полной восстановительной стоимости и накопленного износа;

- расчет рыночных стоимостей участков земли, находящихся в составе подобранных объектов недвижимости;

- корректировка полученных стоимостей земельных участков к стоимости оцениваемого участка;

- расчет стоимости оцениваемого земельного участка как среднего или средневзвешенного значения откорректированных цен.

Данный метод определяет рыночную стоимость земельного участка как разницу между рыночной стоимостью всего объекта недвижимости, т.е. земельного участка с улучшениями и восстановительной стоимостью улучшений за вычетом их износа. Поэтому расчет рыночной стоимости участка земли методом выделения применяется для оценки рыночной стоимости застроенных земельных участков (имеется в виду собственно земля). Основным условием применения этого метода является соответствие существующего использования земельного участка и расположенных на нем улучшений его наиболее эффективному использованию. В противном случае может получиться отрицательная величина. Основная проблема при использовании данного метода заключается в правильной оценке стоимости улучшений и учете принципа наиболее эффективного использования земли. Обычно стоимость улучшений рассчитывается затратными методами.

Также как и в методе распределения, в зависимости от способа обработки первичной информации о продажах аналогов, возможны, по крайней мере, два варианта использования этого метода.

Один из них предполагает анализ, корректировку цен продаж улучшенных (застроенных) земельных участков и расчет итогового значения стоимости, а затем выделение искомой стоимости земли путем вычитания рыночной стоимости улучшений из итогового значения стоимости.

В другом варианте вначале рассчитывается стоимость земли по каждому из имеющихся аналогов, а затем полученные результаты анализируются и корректируются с целью расчета искомой стоимости земельного участка.

Так для второго варианта оценки использование метода предполагает следующую последовательность действий:

? подбор объектов недвижимости с участками земли, аналогичными оцениваемому объекту, с известными ценами продаж;

? оценка рыночной стоимости улучшений для каждого из подобранных объектов недвижимости как разности полной восстановительной стоимости и накопленного износа;

? расчет рыночных стоимостей участков земли, находящихся в составе подобранных объектов недвижимости;

? корректировка полученных стоимостей земельных участков к стоимости оцениваемого участка;

? расчет стоимости оцениваемого земельного участка как среднего или средневзвешенного значения откорректированных стоимостей земельных участков.

3. Метод распределения. Данный метод основан на определении соотношений между стоимости земли и стоимости возведённых на ней строений. Метод распределения основан на определении соотношения между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней строений. Цена продажи объекта недвижимости разделяется на две части - стоимость зданий и стоимость земельного участка. Для каждого типа застройки земельного участка в конкретном регионе существует устойчивая пропорция между стоимостью земли и стоимостью сооружений. Если в районе нет достаточного числа продаж, неосвоенных земельных участков, следует подобрать сопоставимый район с имеющимися продажами как застроенных, так и незастроенных земельных участков. Определив типичное соотношение между стоимостью земли и общей стоимостью объекта недвижимости (долю земли), его переносят для анализа продаж аналогичных земельных участков в район, где производится оценка.

Одним из основных недостатков в данном методе является достаточно сложный процесс определения доли стоимости земель в общей стоимости недвижимости, эта доля может зависеть из различных факторов: типа недвижимости, местоположения участка, площади его застройки и т.д.

Метод применяется для оценки застроенных земельных участков.

Условия применения метода:

? наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса); -

? наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости; -

? соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Метод распределения предполагает следующую последовательность действий:

? определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами - аналогами;

? определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

? определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

? корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок.

2. Доходный подход - отражающий позиции наиболее вероятного покупателя (инвестора).

Сущность доходного подхода состоит в оценке текущей (сегодняшней) стоимости будущих выгод, которые как ожидается, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества, т. е. путем капитализации дохода.

Капитализация дохода -- это процесс перерасчета потока будущих доходов в конечную величину, равную сумме их текущих стоимостей. Эти величины учитывают:

? сумму будущего дохода;

? время, когда должен быть получен доход;

? продолжительность получения дохода.

Определение рыночной стоимости недвижимости доходным подходом происходит в два этапа:

? прогнозирование будущих доходов;

? капитализация будущих доходов в настоящую стоимость.

Прогнозирование будущих доходов основано на использовании финансовых отчетов собственника:

? упрощенного баланса;

? отчета о движении денежных средств (реконструируемый отчет оценщиком для задач экономического анализа статей доходов и расходов).

Результаты прогнозирования сводятся в бюджет доходов и расходов об эксплуатации объекта недвижимости. Горизонт прогнозирования выбирается собственником, однако наиболее часто используются сроки владения объектом.

В рамках доходного подхода используются три основных метода.

1. Метод капитализации земельной ренты.

Данный метод нашел своё применение для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Разработаны условия применения данного метода - возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

? расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;

? определение величины соответствующего коэффициента капитализации;

? расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

2. Метод остатка для земли.

Метод остатка для земли основан на затратном методе и методе капитализации дохода. В общем случае метод остатка основывается на принципе остаточной продуктивности и ЛНЭИ и позволяет определить стоимость различных составляющих доходной недвижимости - физических, правовых и финансовых интересов. Суть метода заключается в капитализации чистого операционного дохода, относящегося к одной из сопоставляющих, когда стоимость других компонентов (интересов) известна.

При применении метода остатка для земли должны быть известны:

? стоимость зданий и сооружений;

? чистый операционный доход, приносимый землей, зданиями и сооружениями;

? коэффициенты капитализации для земли, зданий и сооружений, при этом застроенные земельные участки следует рассматривать и оценивать как условно свободные при их наиболее эффективном использовании.

3. Метод предполагаемого использования.

Метод предполагаемого использования так же, как и метод остатка, основан на принципе остаточной продуктивности. Суть метода состоит в том, что в процессе его применения моделируется поток расходов, связанных с освоением земельного участка, и доходов, которые будет генерировать освоенный участок. Разность этих доходов и расходов, представляющая собой доход, приписываемый земле (остаточный доход), последовательно дисконтируется на дату оценки с целью определения стоимости оцениваемых прав на земельный участок. Данный метод еще называется методом дисконтированных денежных потоков, методом развития территории и методом разбивки на участки.

Метод может применяться при оценке любого земельного участка, у которого имеется перспектива развития (обустройства) - немедленно или в ближайшем будущем. Метод наиболее часто используется в отношении неосвоенных участков земли. Но возможно его использование и для выделения земельной составляющей из общей стоимости уже застроенного земельного участка, если застройка представляет собой наиболее эффективный вид использования земли.

Применение метода исходит из того, что застройка любого участка происходит в два этапа: строительство и реализация. Отсюда прогнозируются затраты, связанные со строительством объекта и доходы от его реализации или сдачи в аренду.

Использование метода предполагает следующую последовательность действий:

1) анализ наиболее эффективного варианта застройки и доходного использования застроенного земельного участка;

2) составление сметы, обоснование сроков и графика строительства выбранного варианта застройки земельного участка;

3) прогнозирование доходов от использования застроенного земельного участка;

4) расчет издержек, необходимых для получения доходов от использования застроенного земельного участка;

5) оценка стоимости земельного участка путем дисконтирования всех денежных потоков, связанных с реализацией проекта наиболее эффективного использования земельного участка.

Для оценки текущей стоимости будущих доходов и расходов должны использоваться ставки дисконтирования, получаемые на основе анализа норм отдачи на капитал альтернативных по уровню рисков инвестиций.

Источником доходов может быть сдача в аренду зданий, строений и сооружений, прогнозируемых на земельном участке, либо продажа их по окончании строительства в приемлемые сроки по рыночно обоснованным ценам. Оценка доходной части проекта в варианте сдачи недвижимости в аренду должна предусматривать оценку стоимости продажи объекта недвижимости в конце периода ее владения.

При расчете стоимости земли данным методом возможно применение различных математических моделей моделирования потока доходов и расходов, выбор которых зависит от целей оценки, вида доходов и расходов, имеющейся информации.

Метод предполагаемого использования может использоваться для оценки инвестиционной стоимости земли, то есть стоимости, при которой доход от приобретения земельного участка соответствует норме интереса, установленной инвестором, или стоимости, удовлетворяющей требования инвестора к доходности конкретного проекта. Одним из вариантов применения метода предполагаемого использования для оценки земли (свободного земельного участка) является метод разбивки на участки, если их застройка и последующая продажа считается наиболее эффективным видом использования земли. Этот метод также применяется для определения ценности территории при осуществлении различных вариантов ее освоения с точки зрения обеспечения общественных интересов и сохранения природной среды и является одним из основных при определении эффективности проектов, направленных на сохранение природных ресурсов и окружающей среды.

3. Затратный подход. Один из основных подходов, применяемых при кадастровой оценке земель. Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа. Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту.

Согласно затратному подходу общая стоимость объекта недвижимости (Соб) определяется как суммы стоимости участка земли (Суз) и восстановительной стоимости (стоимости замещения или воспроизводства) объекта недвижимости (Свс) за минусом накопленного износа (Сиз):

Применение затратного подхода к оценке недвижимости состоит из следующих этапов:

1 этап - оценка рыночной стоимости земельного участка;

2 этап - оценка восстановительной стоимости (стоимости замещения) оцениваемого здания, в том числе оценка величины предпринимательской прибыли;

3 этап - расчет выявленных видов износа;

4 эта п- расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

Определение стоимости участка земли, входящего в состав оцениваемой затратным методом недвижимости, основано на предположении его наилучшего и наиболее эффективного использования как свободного от застройки. Затратный подход отражает точку зрения по созданию объекта оценки с позиции понесённых затрат. Затратный подход практически не применим для самостоятельной оценки земельных участков. Подход предполагает определение совокупной оценки стоимости участка с его улучшением (зданиями, инженерными коммуникациями ).[15]

2.2 Содержание, задачи и методика проведения оценки кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения

Россия располагает огромными земельными ресурсами, и успешное решение задач в сфере земельных правоотношений, создания предпосылок для обеспечения экономического роста в условиях многообразия форм собственности, а также дальнейшее развитие правового обеспечения управления земельными ресурсами. Согласно ст. 65 Земельного Кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным, поэтому оценка земли и установление обоснованной платы за нее является одной из основных задач управления земельными ресурсами. Не менее важная цель оценки стоимости земельных участков - это создание налогооблагаемой базы. Для целей налогообложения и иных, предусмотренных законом целей проводится государственная кадастровая оценка.

Под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, включающих в себя принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки, формирование перечня объектов оценки, отбор исполнителя работ, определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости, а также утверждение результатов определения кадастровой стоимости. Внесение их в государственный кадастр недвижимости и доведение их до сведения налогоплательщиков.

Государственная кадастровая оценка - это комплекс правовых, административных и технических мероприятий, направленных на установление кадастровой стоимости.

В настоящее время система государственной кадастровой оценки земель основывается на наличии сформированной методической базы, которая обеспечивает процесс ее проведения. В качестве такой методической базы выступают утвержденные приказами Минэкономразвития Российской Федерации методики государственной кадастровой оценки земель всех категорий и технические указания, которые являются практическим руководством по применению данных методик. Все методики по государственной кадастровой оценке земель основаны на подходах и методах оценки рыночной стоимости объектов недвижимости.

Объектами государственной кадастровой оценки являются земельные участки всех категорий земель, а с 2011 года в 12 субъектах Российской Федерации, проводятся работы по определению кадастровой стоимости объектов капитального строительства. Сфера применения результатов государственной кадастровой оценки достаточно широка. Во-первых, кадастровая стоимость земельного участка является одним из критериев формирования земельного налога. Согласно ст. 391 Налогового кодекса РФ налоговая база земельного участка определяется как его кадастровая стоимость. Кроме того, кадастровая стоимость применяется для расчета арендой платы за землю, находящуюся в государственной и муниципальной собственности, для определения выкупной цены земли и стартовой стоимости при проведении торгов, для определения налогового потенциала муниципальных образований с целью последующего определения размера субсидий и субвенций.

Государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования и проводится с учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров. К различным категориям земель и видам разрешенного использования земельных участков применяются различные методы оценки в зависимости от факторов, влияющих на их оценку. В целом это методы массовой оценки, базирующиеся на системе массового определения стоимости и включающие метод сравнения рынков, а также доходный и затратный методы. Так, например, государственная кадастровая оценка земель городских и сельских населенных пунктов, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости. Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения до настоящего времени основывалась на основе капитализации рентного дохода.

Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения проводится по установленной системе в целях гарантирования единых показателей сопоставимости кадастровой оценки на всей территории Российской Федерации.

Главной целью оценки земель сельскохозяйственного назначения является определение кадастровой стоимости всех угодий на территории РФ с целью обложения данных земель налогами, арендной платой и другими платежами при сделках купли-продажи земельных угодий.

Объектами данной оценки являются земли сельскохозяйственного назначения в границах субъектов РФ, административных районов, землевладений (землепользований) юридических и физических лиц. Особенности оценки земельных угодий.

При оценке рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения методом капитализации земельной ренты и методом сравнения, следует учитывать естественные агрономические свойства земельных участков, а так же влияние источников антропогенного загрязнения. К основным агрономическим свойствам относят:

- качественные характеристики слоя

-качественные характеристики местоположения земель сельскохозяйственного назначения (рельеф, увлажнения, микроклимат).

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации № 445 от 20.09.2010 г. были приняты основные пункты по проведению государственной кадастровой оценке земли сельскохозяйственного назначения. Для целей государственной кадастровой оценки земли сельскохозяйственного назначения по функциональному назначению и особенностям формирования рентного дохода разделены на шесть групп (рис.5). [5]

Рисунок 5 - Группы земель сельскохозяйственного назначения

Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения охватывает нахождение удельных показателей кадастровой стоимости каждой из шести групп земель. В основании кадастровой оценки лежит нахождение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий. Под сельскохозяйственными угодьями понимается территория, регулярно используемая под ряд определённых целей, которые обладают конкретными естественно - историческими свойствами.

Указом установлено, что кадастровая стоимость земельных участков, которые находятся в подразделении земель сельскохозяйственного назначения находится по состоянию на 1 января того же года, когда были проведены работы государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения на территории субъекта Российской Федерации.

Установление кадастровой стоимости земельных участков, которые входят в подразделение земель сельскохозяйственного назначения производится следующим образом. Устанавливается перечень земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения. Этот перечень земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения устанавливается территориальным управлением федерального органа исполнительной власти, производящего функции по предоставлению услуг в сфере государственной кадастровой оценки земель, по субъекту Российской Федерации по состоянию на 1 января того же года, когда были проведены работы государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения. Предоставленный перечень должен включать в себя сведения обо всех земельных участках, расположенных на оцениваемой территории, не позволяется допускать отсутствие учетных характеристик по земельным участкам, включенным в перечень, и наличие противоречивых данных.

Кадастровая оценка сельскохозяйственных земель необходима для обоснования земельного налога, арендной платы и иных целей, установленных законом.

Объектом оценки выступают сельскохозяйственные угодья в границах субъектов РФ, административных районов, землевладений (землепользовании) юридических и физических лиц.

Под сельскохозяйственным угодьем понимается территория, систематически используемая для определенных целей и обладающая конкретными естественноисторическими свойствами. В составе сельскохозяйственных угодий различают пашню, многолетние насаждения, сенокосы, пастбища и залежь.

Пашня - сельскохозяйственное угодье, которое систематически используется под посевы сельскохозяйственных культур, включая посевы многолетних трав, а также чистые пары.

Сенокос - сельскохозяйственное угодье, которое систематически используется под сенокошение. Различают заболоченные, заливные и суходольные сенокосы.

Пастбище - сельскохозяйственное угодье, которое систематически используется для выпаса животных, а также земельные участки, пригодные для пастьбы скота, не используемые под сенокос и не являющиеся залежью.

Залежь - земельный участок, который раньше использовался под пашню и более одного года не используется , в том числе и под пар.

На рисунке 6 представлены этапы кадастровой оценки сельскохозяйственных земель.

Рисунок 6 - Этапы проведения кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий

На первом межрегиональном этапе территориальным органам субъектов РФ представляются кадастровые стоимости 1 га земель сельскохозяйственного назначения и базовые нормативы (оценочная продуктивность и затраты) для проведения оценки внутри субъектов РФ. На первом межрегиональном этапе оценки сельскохозяйственных земель были определены следующие базовые показатели: оценочная продуктивность, оценочные затраты, цена производства валовой продукции, расчетный рентный доход и кадастровая стоимость.

Второй этап - кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий в субъектах РФ по административным районам и землевладениям. Необходимым условием проведения второго этапа государственной кадастровой оценки земель, является соответствие средневзвешенной кадастровой стоимости всех земель сельскохозяйственного назначения величине, полученной в результате проведения первого этапа. Второй этап кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий внутри субъектов РФ проводится на основе базовых оценочных показателей продуктивности и затрат, установленных на первом этапе, которые обеспечивают сопоставимость результатов оценки на всей территории РФ. Последовательность проведения государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на втором этапе (рис.10).

При наличии природно-экономической зональности территории субъекта РФ базовые оценочные показатели по продуктивности сельскохозяйственных угодий и затратам на их использование, рассчитанные в среднем по субъекту РФ на первом этапе кадастровой оценки, дифференцируются по земельно-оценочным районам. Исходной информацией для проведения работ являются данные почвенных обследований, материалы IV тура земельно-оценочных работ и внутрихозяйственной оценки земель. Каждый административный район в процессе IV тура земельно-оценочных работ был отнесен к определенной зоне. Оценочные зоны были сформированы по признакам однородности видов почв, технологий возделывания сельскохозяйственных культур, климатических условий и уровня экономического развития территории (рис.7).[14]

Рисунок 7 - Информационная основа государственной кадастровой оценки

Кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий предполагает расчет интегральных показателей по плодородию почв, технологическим свойствам и местоположению для определения на их основе расчетного рентного дохода и кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий.

Интегральным показателем плодородия почв является балл бонитета (совокупный почвенный балл), который используется для расчета валовой продукции и затрат объекта оценки.

Технологические свойства сельскохозяйственных угодий объектов оценки рассчитываются с учетом энергоемкости почв, рельефа, каменистости, контурности, удаленности полей от хозяйственного центра. Физические значения технологических свойств, для конкретного объекта оценки переводятся в баллы и коэффициенты по специальным шкалам. На основе шкал оценки отдельных технологических свойств и зависимости от них затрат вычисляется обобщенный показатель - индекс технологических свойств объектов оценки.

Местоположение объекта оценки характеризуется показателем эквивалентного расстояния, определяемого с учетом удаленности от пунктов реализации сельскохозяйственной продукции и баз снабжения материально-техническими ресурсами, а также транспортных условий грузоперевозок.

Расчетный рентный доход с 1 га сельскохозяйственных угодий складывается из двух частей - дифференциального и абсолютного рентного доходов. Дифференциальный рентный доход учитывает плодородие почв, их технологические свойства и местоположение объекта оценки. В случае, если данный доход имеет отрицательное значение, он принимается равным нулю. Величина абсолютного рентного дохода была установлена на первом межрегиональном этапе.

knowledge.allbest.ru

Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения



В.И. Петров

Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения проводится по единой методике в целях обеспечения сопоставимости результатов оценки на территории Российской Федерации.

Целью оценки является определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий для обоснования земельного налога, арендной платы и других платежей при сделках с земельными участками. Кадастровая стоимость земельного участка определяется путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка на его площадь.

Объектом оценки являются земли сельскохозяйственного назначения в границах субъектов РФ, административных районов, землевладений (землепользований) юридических и физических лиц.

Для целей государственной кадастровой оценки земли сельскохозяйственного назначения по функциональному назначению и особенностям формирования рентного дохода разделены на шесть групп.

I группа — сельскохозяйственные угодья; II группа — земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, проездами, прогонами для скота, коммуникациями, полезащитными лесополосами, зданиями, строениями и сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, а также нарушенные земли, находящиеся под промышленной разработкой общераспространенных полезных ископаемых: глины, песка, щебня и т.д.; III группа — земли под замкнутыми водоемами; IV группа — земли под древесно-кустарниковой растительностью (за исключением полезащитных полос), болотами, нарушенные земли; V группа — земли под лесами, не переведенные в установленном законодательством порядке в состав земель лесного фонда и находящиеся у землевладельцев (землепользователей) на праве постоянного (бессрочного) или безвозмездного пользования; VI группа — земли, пригодные под оленьи пастбища.

Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения включает определение удельных показателей кадастровой стоимости каждой из шести групп земель. В основе кадастровой оценки лежит определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий.

Под сельскохозяйственными угодьем понимается территория, систематически используемая для определенных целей и обладающая конкретными естественно-историческими свойствами. В составе сельскохозяйственных угодий различают пашню, многолетние насаждения, сенокосы, пастбища и залежь.

Пашней называется сельскохозяйственное угодье, которое систематически используется под посевы сельскохозяйственных культур, включая посевы многолетних трав, а также чистые пары.

Сенокосом называется сельскохозяйственное угодье, которое систематически используется под сенокошение. Различают заболоченные, заливные и суходольные сенокосы.

Пастбищем называется сельскохозяйственное угодье, которое систематически используется для выпаса животных, а также земельные участки, пригодные для пастьбы скота, не используемые под сенокос и не являющиеся залежью.

Залежь — земельный участок, который раньше использовался под пашню и более одного года не используется, в том числе и под пар. Определение удельных показателей кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий осуществляется в два этана.

На первом межрегиональном этапе осуществляется определение удельных показателей кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах субъектов РФ и разработка базовых нормативов для проведения второго этапа оценки.

Второй этап — определение удельных показателей кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах административных районов и землевладений.

Этап 1. Кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий в границах субъектов РФ

Первый межрегиональный этап оценки земель проводится с целью определения средней кадастровой стоимости одного гектара сельскохозяйственных угодий субъектов РФ и разработки базовых нормативов для проведения кадастровой оценки земель внутри субъекта РФ.

При проведении кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов РФ определяются следующие показатели в расчете на гектар сельскохозяйственных угодий:

• оценочная продуктивность (валовая продукция в рублях и в центнерах кормовых единиц);
• оценочные затраты;
• цена производства валовой продукции и расчетный рентный доход;
• удельные показатели кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах субъектов РФ.

Первые два вышеназванных показателя (оценочные продуктивность и затраты) служат базовыми нормативами для кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий внутри субъекта Российской Федерации.

Этап 2. Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий в субъекте Российской Федерации

Кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий в субъекте Российской Федерации проводится на основании базовых оценочных показателей продуктивности и затрат, установленных на 1 этапе государственной кадастровой оценки земель, обеспечивающих сопоставимость ее результатов на всей территории Российской Федерации (приложение по результатам).

При наличии пириродно-экономической зональности территории субъекта Российской Федерации базовые оценочные показатели по продуктивности сельскохозяйственных угодий и затратам на их использование, рассчитанные в среднем по субъекту Российской Федерации на 1 этапе государственной кадастровой оценки, дифференцируются по земельно-оценочным районам. Для этих целей по земельно-оценочным районам определяется:

• фактическая продуктивность 1 га сельскохозяйственных угодий на основании урожайности основных сельскохозяйственных культур и сенокосов, а также рассчитываются фактические затраты на использование 1 га сельскохозяйственных угодий. Расчеты показателей продуктивности и затрат по земельно-оценочным районам проводятся в соответствии с п. 2.1, 2.2 Методики государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов Российской Федерации;
• рассчитываются по земельно-оценочным районам коэффициенты дифференциации базовых оценочных показателей продуктивности и затрат, установленных для субъекта Российской Федерации по результатам первого этапа государственной кадастровой оценки, путем отнесения указанных показателей продуктивности и затрат по земельно-оценочным районам к аналогичным показателям, сложившимся по субъекту Российской Федерации;
• базовые оценочные показатели продуктивности и затрат по земельно-оценочным районам определяются умножением аналогичных базовых оценочных показателей, установленных по субъекту Российской Федерации на первом этапе государственной кадастровой оценки, на коэффициенты дифференциации продуктивности н затрат, рассчитанные по земельно-оценочным районам.

Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий включает:

• определение интегральных характеристик объектов оценки по плодородию почв, технологическим свойствам и местоположению;
• определение расчетного рентного дохода и кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий объектов оценки.

Информационной основой государственной кадастровой оценки служат:

• данные почвенных обследований, материалы IV тура и внутрихозяйственной оценки земель (материалы бонитировки почв и характеристики технологических свойств земельных участков);
• показатели оценочной продуктивности сельскохозяйственных угодий (но выходу кормовых единиц и валовой продукции), затрат на их использование, расчетного рентного дохода (дифференциального и абсолютного) и кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов Российской Федерации (результаты 1 этапа государственной кадастровой оценки) и земельно-оценочных районов.

Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий проводится в границах колхозов и совхозов, по которым проводился IV тур оценки земель. Земельно-оценочная информация объектов оценки обобщается по административным районам, земельно-оценочным районам и субъекту Российской Федерации.

Определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий

Удельный показатель кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий земельного участка определяется умножением расчетного рентного дохода с 1 га на срок его капитализации, равный 33 годам.

Кадастровая стоимость земельного участка определяется путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка на его площадь.

Последовательность проведения государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на втором этапе представлена ниже.

1. Подготовительные работы:

• разработка содержания и программы работ;
• составление списка и схемы размещения бывших хозяйств и объектов оценки земель;
• сбор, анализ и подготовка исходной земельно-учетной и первичной земельно-оценочной информации по объектам оценки земель.

2. Подготовка базы данных и расчет интегральных показателей оценки земель:

• разработка классификатора, каталога и шкалы бонитировки почв;
• составление экспликаций и определение интегрального показателя плодородия почв объекта оценки;
• определение интегрального показателя технологических свойств объектов оценки;
• определение интегрального показателя местоположения объекта оценки.

3. Расчет показателей стоимостной оценки сельскохозяйственных земель:

• определение дифференциального рентного дохода но плодородию, местоположению и технологическим свойствам;
• определение расчетного рентного дохода;
• расчет кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий.

4. Оформление и утверждение материалов государственной кадастровой оценки земель:

• оформление расчетной и текстовой части кадастровой оценки сельхозугодий административных районов и обобщение материалов государственной кадастровой оценки земель административных районов по земельно-оценочным районам и субъекту Российской Федерации в целом;
• оформление графической части государственной кадастровой оценки земель.

Удельный показатель кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных ко второй группе, равен удельному показателю кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах административного района, землевладения.

Удельный показатель кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных к третьей группе, равен удельному показателю кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах административного района.

Удельный показатель кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных к четвертой группе, равен минимальному удельному показателю кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в Российской Федерации.

Удельный показатель кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных к пятой группе, рассчитывается как произведение удельного показателя кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий объекта оценки и коэффициента, отражающего соотношение среднего удельного показателя кадастровой стоимости земель лесного фонда в субъекте Российской Федерации к среднему удельному показателю кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в субъекте Российской Федерации.

Удельный показатель кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных к шестой группе, равен минимальному удельному показателю кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в Российской Федерации.

www.cons-s.ru

Методика кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения

Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения проводится по единой методике в целях обеспечения сопоставимости результатов оценки на территории Российской Федерации.

Целью оценки является определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий для обоснования земельного налога, арендной платы и других платежей при сделках с земельными участками. Кадастровая стоимость земельного участка определяется путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка на его площадь.

Объектом оценки являются земли сельскохозяйственного назначения в границах субъектов РФ, административных районов, землевладений (землепользований) юридических и физических лиц.

Для целей государственной кадастровой оценки земли сельскохозяйственного назначения по функциональному назначению и особенностям формирования рентного дохода разделены на шесть групп.

I группа -- сельскохозяйственные угодья;

II группа -- земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, проездами, прогонами для скота, коммуникациями, полезащитными лесополосами, зданиями, строениями и сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, а также нарушенные земли, находящиеся под промышленной разработкой общераспространенных полезных ископаемых: глины, песка, щебня и т.д.;

III группа -- земли под замкнутыми водоемами;

IV группа -- земли под древесно-кустарниковой растительностью (за исключением полезащитных полос), болотами, нарушенные земли;

V группа -- земли под лесами, не переведенные в установленном законодательством порядке в состав земель лесного фонда и находящиеся у землевладельцев (землепользователей) на праве постоянного (бессрочного) или безвозмездного пользования;

VI группа -- земли, пригодные под оленьи пастбища.

Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения включает определение удельных показателей кадастровой стоимости каждой из шести групп земель. В основе кадастровой оценки лежит определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий.

Под сельскохозяйственными угодьем понимается территория, систематически используемая для определенных целей и обладающая конкретными естественноисторическими свойствами. В составе сельскохозяйственных угодий различают пашню, многолетние насаждения, сенокосы, пастбища и залежь.

Пашней называется сельскохозяйственное угодье, которое систематически используется под посевы сельскохозяйственных культур, включая посевы многолетних трав, а также чистые пары.

Сенокосом называется сельскохозяйственное угодье, которое систематически используется под сенокошение. Различают заболоченные, заливные и суходольные сенокосы.

Пастбищем называется сельскохозяйственное угодье, которое систематически используется для выпаса животных, а также земельные участки, пригодные для пастьбы скота, не используемые под сенокос и не являющиеся залежью.

Залежь -- земельный участок, который раньше использовался под пашню и более одного года не используется, в том числе и под пар.

Определение удельных показателей кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий осуществляется в два этана.

На первом межрегиональном этапе осуществляется определение удельных показателей кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах субъектов РФ и разработка базовых нормативов для проведения второго этапа оценки.

Второй этап -- определение удельных показателей кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах административных районов и землевладений.

Этап 1. Кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий в границах субъектов РФ

Первый межрегиональный этап оценки земель проводится с целью определения средней кадастровой стоимости одного гектара сельскохозяйственных угодий субъектов РФ и разработки базовых нормативов для проведения кадастровой оценки земель внутри субъекта РФ.

При проведении кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов РФ определяются следующие показатели в расчете на гектар сельскохозяйственных угодий:

• · оценочная продуктивность (валовая продукция в рублях и в центнерах кормовых единиц);
• · оценочные затраты;
• · цена производства валовой продукции и расчетный рентный доход;
• · удельные показатели кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах субъектов РФ.

Первые два вышеназванных показателя (оценочные продуктивность и затраты) служат базовыми нормативами для кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий внутри субъекта Российской Федерации.

Этап 2. Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий в субъекте Российской Федерации

Кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий в субъекте Российской Федерации проводится на основании базовых оценочных показателей продуктивности и затрат, установленных на 1 этапе государственной кадастровой оценки земель, обеспечивающих сопоставимость ее результатов на всей территории Российской Федерации.

При наличии природно-экономической зональности территории субъекта Российской Федерации базовые оценочные показатели по продуктивности сельскохозяйственных угодий и затратам на их использование, рассчитанные в среднем по субъекту Российской Федерации на 1 этапе государственной кадастровой оценки, дифференцируются по земельно-оценочным районам. Для этих целей по земельно-оценочным районам определяется:

• · фактическая продуктивность 1 га сельскохозяйственных угодий на основании урожайности основных сельскохозяйственных культур и сенокосов, а также рассчитываются фактические затраты на использование 1 га сельскохозяйственных угодий. Расчеты показателей продуктивности и затрат по земельно-оценочным районам проводятся в соответствии с п. 2.1, 2.2 Методики государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов Российской Федерации;
• · рассчитываются по земельно-оценочным районам коэффициенты дифференциации базовых оценочных показателей продуктивности и затрат, установленных для субъекта Российской Федерации по результатам первого этапа государственной кадастровой оценки, путем отнесения указанных показателей продуктивности и затрат по земельно-оценочным районам к аналогичным показателям, сложившимся по субъекту Российской Федерации;
• · базовые оценочные показатели продуктивности и затрат по земельно-оценочным районам определяются умножением аналогичных базовых оценочных показателей, установленных по субъекту Российской Федерации на первом этапе государственной кадастровой оценки, на коэффициенты дифференциации продуктивности н затрат, рассчитанные по земельно-оценочным районам.

Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий включает:

• · определение интегральных характеристик объектов оценки по плодородию почв, технологическим свойствам и местоположению;
• · определение расчетного рентного дохода и кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий объектов оценки.

Информационной основой государственной кадастровой оценки служат:

• · данные почвенных обследований, материалы IV тура и внутрихозяйственной оценки земель (материалы бонитировки почв и характеристики технологических свойств земельных участков);
• · показатели оценочной продуктивности сельскохозяйственных угодий (но выходу кормовых единиц и валовой продукции), затрат на их использование, расчетного рентного дохода (дифференциального и абсолютного) и кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов Российской Федерации (результаты 1 этапа государственной кадастровой оценки) и земельно-оценочных районов.

Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий проводится в границах колхозов и совхозов, по которым проводился IV тур оценки земель. Земельно-оценочная информация объектов оценки обобщается по административным районам, земельно-оценочным районам и субъекту Российской Федерации.

Удельный показатель кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий земельного участка определяется умножением расчетного рентного дохода с 1 га на срок его капитализации, равный 33 годам.

Кадастровая стоимость земельного участка определяется путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка на его площадь.

Последовательность проведения государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на втором этапе представлена ниже.

• 1. Подготовительные работы:
  • · разработка содержания и программы работ;
  • · составление списка и схемы размещения бывших хозяйств и объектов оценки земель;
  • · сбор, анализ и подготовка исходной земельно-учетной и первичной земельно-оценочной информации по объектам оценки земель.
• 2. Подготовка базы данных и расчет интегральных показателей оценки земель:
  • · разработка классификатора, каталога и шкалы бонитировки почв;
  • · составление экспликаций и определение интегрального показателя плодородия почв объекта оценки;
  • · определение интегрального показателя технологических свойств объектов оценки;
  • · определение интегрального показателя местоположения объекта оценки.
• 3. Расчет показателей стоимостной оценки сельскохозяйственных земель:
  • · определение дифференциального рентного дохода но плодородию, местоположению и технологическим свойствам;
  • · определение расчетного рентного дохода;
  • · расчет кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий.
• 4. Оформление и утверждение материалов государственной кадастровой оценки земель:
  • · оформление расчетной и текстовой части кадастровой оценки сельхозугодий административных районов и обобщение материалов государственной кадастровой оценки земель административных районов по земельно-оценочным районам и субъекту Российской Федерации в целом;
  • · оформление графической части государственной кадастровой оценки земель.

Удельный показатель кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных ко второй группе, равен удельному показателю кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах административного района, землевладения.

Удельный показатель кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных к третьей группе, равен удельному показателю кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах административного района.

Удельный показатель кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных к четвертой группе, равен минимальному удельному показателю кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в Российской Федерации.

Удельный показатель кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных к пятой группе, рассчитывается как произведение удельного показателя кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий объекта оценки и коэффициента, отражающего соотношение среднего удельного показателя кадастровой стоимости земель лесного фонда в субъекте Российской Федерации к среднему удельному показателю кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в субъекте Российской Федерации.

Удельный показатель кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных к шестой группе, равен минимальному удельному показателю кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в Российской Федерации.

Таким образом, Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий осуществляется для получения по каждому участку сельскохозяйственных земель комплекса оценочных показателей, необходимых для решения в хозяйстве планово-экономических задач, организации рационального использования земель, разработки проектов землеустройства, для обоснования земельного налога и иных целей, установленных законом.

Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий - совокупность административных и технических мероприятий, направленных на определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах административно-территориальных образований по состоянию на определённую дату.

Предметом оценки являются:

• - плодородие сельскохозяйственных угодий;
• - технологические характеристики участков;
• - местоположение (удалённость) участков по отношению к пунктам реализации сельскохозяйственных продуктов и баз снабжения материально-техническими ресурсами;
• - определение значения кадастровой стоимости участков как средства производства по экономическим показателям.

В качестве показателей оценки выступают:

• 1. Для оценки плодородия:
  • - почвенно-экологический бонитет земельных участков исходя из почвенного покрова и наличия факторов, влияющих на урожайность культур (каменистость, эродированность, мелкоконтурность, рельеф, окультуренность, экспозиции склонов, карбонатность, солонцеватость, оглеение и др.);
  • - рентный доход, обусловленный плодородием почв.
• 2. Для оценки технологических свойств земельных участков:
  • - площадь и конфигурация участков, длина гона, удельное сопротивление машин-орудий, уклон, каменистость участка, расстояние полей до хозяйственного центра; интегральный показатель технологических свойств по отношению к оптимальным условиям;
  • - рентный доход, обусловленный технологическими свойствами объекта кадастровой оценки.
• 3. Для оценки местоположения:
  • - расстояние оцениваемых земельных участков до пунктов реализации сельскохозяйственных продуктов и баз снабжения материально-техническими ресурсами и эквивалентное расстояние с учётом качества дорог, объёмов и классов грузов;
  • - рентный доход, обусловленный местоположением объектов кадастровой оценки до пунктов реализации сельскохозяйственной продукции и баз снабжения материально-техническими ресурсами.

Page 2

30 мая 1923 года была образована Республика Бурятия, располагающаяся восточнее озера Байкала на юге Восточной Сибири и входящая в Восточно-Сибирский район. Ее площадь составляет 351,3 тысячи км2. Столицей Республики является город Улан-Удэ.

Бурятия на востоке граничит с Читинской областью, на юге - с Монголией, на западе - с Иркутской областью. Республика с помощью ответвления Улан-Удэ - Наушки связывается с Транссибирской магистралью. Через нее проходит трасса М55, имеющая общегосударственное значение, а также несколько дорог республиканского значения и остальные типы дорог. На побережье озера Байкал расположено много портов, с помощью которых осуществляется водная доставка материалов и грузов. Бурятия находится в относительной близости с энергетическими базами, рынками сбыта, а также такими промышленными городами, как Иркутск, Красноярск, Чита, Ачинск, Ангарск.

Бурятия находится на территории Забайкалья. Это преимущественно горная местность, лишь редкие ее равнины расположены на 500-700 метрах над уровнем моря.

Республика Бурятия по своему характеру рельефа разделяется на Восточный Саян, Селенгинское среднегорье, Витимское плоскогорье и Байкальскую горную область. В этих горных системах раскинулись широкие межгорные котловины, иногда состоящие из лесостепных, степных и луговых участков - основных и наилучших угодий сельского хозяйства Республики.

Бурятия по своему физико-географическому расположению сильно удалена от Атлантического океана, а многочисленные высокогорные хребты изолируют ее от Тихого и Индийского океанов. Климат здесь резко континентальный: лето теплое и короткое, а зима морозная, малоснежная, безветренная и довольно продолжительная. В январе средняя температура достигает -24 … -250С, в июле она поднимается до -17 … -180С. В большинстве сельскохозяйственных районах республики в речных долинах за год в среднем выпадает до 250-300 мм осадков. В горах за год выпадает 30-50 мм осадков. За год температура +50С держится в течение 150-160 дней в некоторых основных районах земледелия. Бурятия находится в зоне вечной мерзлоты, что довольно сильно влияет на ведение сельского хозяйства.

Земельные ресурсы Республики

Территория Бурятии в большинстве случаев состоит из подзолистых почв. Степные и лесостепные районы Республики (центр и юг), Тункинскую котловину и долину реки Баргузин занимают темно-серые лесные, черноземные и каштановые почвы. Заболоченные пространства и болота располагаются в межгорных котловинах на огромных территориях. Многолетнемерзлые породы также широко распространены в Бурятии. Практически всю территорию Республики занимает таежная растительность, только в центре и на юге преобладает лесостепная и степная растительность. Котловины межгорья заняты пастбищами.

Бурятия является ведущим районом животноводства, среди которого преобладает разведение крупного рогатого скота и овцеводство. Также хороша развита и промышленность. Здесь производят стиральные машины, автокраны, оборудование и другие различные приборы. Большая часть производственных предприятий концентрируется в столице Бурятии - Улан-Удэ. Здесь производится 50 % всей валовой продукции Республики. Самыми главными отраслями производства являются металлообработка и машиностроение. Также хорошо развита промышленность строительных материалов, пищевая промышленность и строительная индустрия. Республика Бурятия превзошла и в горнодобывающей промышленности - в Закаменске расположен вольфрамомолибденовый комбинат. А совсем недавно на территории Республики было открыто довольно перспективное месторождение золота. Заводы, специализирующиеся на машиностроении, расположены в основном в Улан-Удэ. Это локомотиво-вагоноремонтный, авиационный, судостроительный заводы, а также заводы по производству приборов технологического контроля, электрических машин и другие.

Промышленные предприятия, производящие строительные материалы, находятся в Улан-Удэ (стекольный завод) и Тимлюйске (асбоцементный и цементный заводы). Недавно к ним присоединились Татауровский комбинат стройматериалов и заводы железобетонных изделий и силикатного кирпича в Улан-Удэ.

Деревообрабатывающая и лесная промышленность также вносят свой существенный вклад в развитие Республики. Большую часть леса заготавливают на восточном берегу озера Байкал в бассейне реки Уда. Из Бурятии вывозится много необработанной древесины в Казахстан, Кузбасс и Среднюю Азию. На территории Республики функционирует Селенгинский целлюлозно-картонный комбинат. Широко производятся пиломатериалы.

Пищевая промышленность тоже имеет широкое развитие. В отрасли преобладает мясная промышленность, которую представляет Улан-Удэнский мясоконсервный комбинат. Здесь расположен один из наиболее крупных сибирских мелькомбинатов и молочный завод. Рыбная промышленность также развита хорошо, ведущим предприятием отрасли является Усть-Баргузинский рыбокомбинат. Озеро Байкал считается основным районом для рыболовства.

В Улан-Удэ легкой промышленностью занимаются сапоговаляльная фабрика, тонкосуконная фабрика, фабрика по первичной обработке шерсти. В городе Кяхта функционирует прядильно-трикотажная фабрика, а в поселке Чикой работает кожевенный завод.

Наиболее развитой отраслью сельского хозяйства является животноводство. Здесь широко разводят крупный рогатый скот, свиней, коней и птиц. Главное внимание отводится звероводству (норки и серебристо-черной лисы) и пушному промыслу (белки, соболя и ондатры). На территории Республики Бурятия сельскохозяйственные угодья занимают 9 %. Земледелие региона в основном имеет зерновое направление. Наиболее часто сеют овес, яровую пшеницу и кормовые культуры. Самыми крупными районами сеяния зерна являются Джидинский, Мухоршибирский и Бичурский.

Бичурский район находится в южной части Бурятии. Восточная часть района граничит с Читинской областью.

Район простирается по Бичурскому межгорному понижению долины среднего течения Хилка. С севера котловина ограничена склонами Заганского хребта, с юга -- отрогами Бичурской гряды Малханского хребта, а с запада -- долиной Чикоя. Межгорная котловина Бичурская имеет высшую точку -- гору Кастрюк (1656 м). Высшая точка Заганского хребта -- гора Мани (1380 м).

Бичурский район образован 11 февраля 1935 года. 1 февраля 1963 года Бичурский район был объединен с Мухоршибирским, а 11 января 1965 года -- вновь выделен в отдельный, Бичурский район.

В состав района входят 17 сельских поселений, объединяющих 38 населённых пунктов:

• 1. Билютайское, административный центр -- с. Билютай
• 2. Бичурское -- с. Бичура
• 3. Верхнемангиртуйское -- с. Верхний Мангиртуй
• 4. Еланское -- с. Елань
• 5. Киретское -- у. Дунда-Киреть
• 6. Кировское -- с. Бичура
• 7. Малокуналейское -- с. Малый Куналей
• 8. Новосретенское -- с. Новосретенка
• 9. Окино-Ключевское -- с. Окино-Ключи
• 10. Посельское -- с. Поселье
• 11. Потанинское -- п. Потанино
• 12. Среднехарлунское -- у. Средний Харлун
• 13. Топкинское -- с. Топка
• 14. Узколугское -- с. Буй
• 15. Хонхолойское -- у. Хонхолой
• 16. Шанагинское -- у. Шанага
• 17. Шибертуйское -- у. Шибертуй

Под охраной находятся следующие территории района: Узколугский биосферный заказник, Шибертуйский ельник, минеральные источники, потухший вулкан, исторические и археологические памятники.

• · Ползучие пески в окрестностях села Топка. Уникальный природный феномен --- в песчаной подвижной массе исчезает любой предмет.
• · Шибертуйский дацан -- один из старинных буддийских дацанов, восстановленный местными жителями.
• · Историко-краеведческий музей села Бичура

Page 3

< Предыдущая СОДЕРЖАНИЕ Следующая > Перейти к загрузке файла

Порядок государственного кадастрового учета объектов недвижимости установлен Федеральным законом от 24 июля 2007г. 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее - Федеральный закон). Кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением существования либо изменением характеристик объекта недвижимости на основании представляемых в орган кадастрового учета заявления и необходимых в соответствии с Федеральным законом документов: Для постановки на учет земельного участка необходимы следующие документы: 1) заявление любого лица по форме, утвержденной Министерством юстиции Российской Федерации; 2) документ, удостоверяющий личность (для предъявления); 3) межевой план; 4) подлинник или нотариально удостоверенная копия документа, подтверждающего разрешение земельного спора о согласовании местоположения границ (если межевой план не содержит сведений о согласовании местоположения границ земельного участка). Для учета изменений объектов недвижимости необходимы следующие документы: 1) заявление собственника либо лица, обладающего земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования; 2) документ, удостоверяющий личность (для предъявления); 3) подлинник или нотариально удостоверенная копия документа, устанавливающего или удостоверяющего право заявителя на земельный участок (если в кадастре отсутствуют сведения о зарегистрированном праве данного лица); 4) межевой план; 5) подлинник или нотариально удостоверенная копия документа, подтверждающего разрешение земельного спора о согласовании местоположения границ (если изменяется местоположение границ земельного участка и межевой план не содержит сведений о согласовании местоположения границ земельного участка); 6) подлинник или нотариально удостоверенная копия документа, подтверждающего принадлежность земельного участка к определенной категории земель (если изменена категория земель); 7) подлинник или нотариально удостоверенная копия документа, подтверждающего установленное разрешенное использование земельного участка (если изменен вид разрешенного использования земельного участка). Для учета адреса правообладателя необходимы следующие документы: 1) заявление собственника либо лица, обладающего земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения; 2) подлинник или нотариально удостоверенная копия документа, устанавливающего или удостоверяющего право заявителя на земельный участок (если в кадастре отсутствуют сведения о зарегистрированном праве данного лица); 3) документ, удостоверяющий личность (для предъявления). Для учета части объекта недвижимости необходимы следующие документы: 1) заявление собственника или лица, в пользу которого установлено или устанавливается ограничение (обременение) - арендатора, залогодержателя, обладателя сервитута и т.д.; 2) документ, удостоверяющий личность (для предъявления); 3) подлинник или нотариально удостоверенная копия документа, устанавливающего или удостоверяющего: - право собственности заявителя (если в кадастре отсутствуют сведения о зарегистрированном праве данного лица), если обращается собственник - установленное или устанавливаемое ограничение (обременение) вещных прав в пользу заявителя, если обращается не собственник; 4) межевой план; 5) документ, подтверждающий полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается представитель заявителя). Для направления документов почтой К почтовому отправлению с перечнем документов должны быть приложены: - опись вложения; - уведомление о вручении. Заявление должно быть подписано заявителем или его представителем, подлинность подписи которых засвидетельствована в нотариальном порядке. Документы, удостоверяющие полномочия представителя 1) нотариально удостоверенная доверенность; 2) приказ о назначении; 3) акт уполномоченного государственного органа или органа местного самоуправления; 4) протокол общего собрания, в соответствии с которым представитель уполномочен подать заявление от имени - собственников многоквартирного дома, - собственников земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения (если их количество превышает пять человек); - членов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения. Постановка на государственный кадастровый учет объекта недвижимости, учет части объекта недвижимости или снятие с учета объекта недвижимости осуществляется в срок не более чем двадцать рабочих дней со дня получения органом кадастрового учета соответствующего заявления о кадастровом учете, а учет адреса правообладателя - в срок не более чем пять рабочих дней. Кадастровый учет осуществляется по месту нахождения объекта недвижимости в кадастровом округе, в границах которого расположен данный объект недвижимости.

  Если Вы заметили ошибку в тексте выделите слово и нажмите Shift + Enter < Предыдущая СОДЕРЖАНИЕ Следующая >

studwood.ru

---

Смотрите также

• 
  Нп сро осопс
• 
  Проверить межевание участка по кадастровому номеру
• 
  Сро 32 работы по осуществлению строительного контроля питер
• 
  Работы землеустроительные и кадастровые
• 
  Допуск зависимый это
• 
  Поставить дом на кадастровый учет
• 
  Схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории
• 
  Виды допусков сро
• 
  Заявление о проведении осмотра и выдаче разрешения на допуск в эксплуатацию электроустановки
• 
  Определение границ земельного участка по кадастровому номеру
• 
  Экзамен на кадастрового инженера