.png "На главную ООО «РусИнтеллект»")
Единый недвижимый комплекс постановка на кадастровый учет
Статья 46. Особенности осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в отношении единого недвижимого комплекса и предприятия как имущественного комплекса
1. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на единый недвижимый комплекс осуществляются:
1) в связи с завершением строительства объектов недвижимости, если в соответствии с проектной документацией предусмотрена эксплуатация таких объектов как единого недвижимого комплекса;
2) в связи с объединением нескольких указанных в статье 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации объектов недвижимости, государственный кадастровый учет которых осуществлен в Едином государственном реестре недвижимости и права на которые зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости, по заявлению их собственника.
2. Государственная регистрация права собственности на предприятие как имущественный комплекс осуществляется после государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на каждый объект недвижимости, входящий в состав предприятия как имущественного комплекса.
3. Государственная регистрация перехода права собственности, ограничений права собственности, обременений предприятия как имущественного комплекса осуществляется одновременно с государственной регистрацией перехода права собственности и ограничений прав и обременений всех объектов недвижимости, входящих в состав такого предприятия.
Открыть полный текст документа
www.consultant.ru
Единый недвижимый комплекс (ЕНК) - подготовка технического плана | Мир Кадастра
ЕНК — единый недвижимый комплекс — это, как правило, крупный производственно-технический объект, который не может быть разделен или преобразован. Объекты, входящие его состав неразрывно связанны физически или технологически, в том числе это площадные, линейные объекты (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенные на одном земельном участке (АЗС, складские комплексы, заводы).
Постановка ЕНК на кадастровый учет производится:
- в связи с завершением строительства объектов, при условии,что проектной документацией предусмотрена эксплуатация таких объектов как единый комплекс;
- при объединении в один комплекс нескольких объектов капитального строительства, принадлежащих одному собственнику, расположенных на одном земельном участке и связанных технологически, если они уже были зарегистрированы;
- в связи с изменением сведений о таком объекте недвижимости или его части (частях).
Какие нужны документы для изготовления технического плана?
1. Правоустанавливающий документ на земельный участок; 2. Выписка из ЕГРН на земельный участок; 3. Проектная документация на весь комплекс и на каждый объект (при наличии); 4. Технического паспорта здания или сооружения, в которых расположено помещение изготовленного до 1 января 2013 года;5. Постановление о присвоении адреса (при наличии).
Постановка на государственный кадастровый учет ЕНК
В ходе кадастровых работ кадастровым инженером подготавливается технический план как в печатном виде (при необходимости) и в электронном виде – Xml-схемы (в обязательном порядке). На сегодняшний день, Xml-схема, необходимая для формирования технического плана единого недвижимого комплекса, не разработана; соответствующий проект приказа Росреестра об утверждении xml-схем в настоящее время находится на стадии согласования с учетом поступивших вопросов от кадастровых инженеров, застройщиков, территориальных органов Росреестра. Однако, сегодня надежные пути решения данной ситуации возможны. Наши специалисты готовы составить технический план на ЕНК и дать необходимые разъяснения по процедуре постановки данного объекта на учет. Стоимость услуг можно уточнить по телефону 8-905-259-67-68. Консультация по вопросам законодательства осуществляется бесплатно.
rukadastr.ru
Министерство экономического развития Российской Федерации - Обращения граждан
МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 28.01.2013 № Д23и-169
Департамент недвижимости Минэкономразвития России (далее – Департамент недвижимости) рассмотрел обращение по вопросу, связанному с подготовкой технического плана сложного объекта, представляющего собой комплекс зданий и сооружений различного назначения, для дальнейшего осуществления его государственного кадастрового учета и государственной регистрации права и сообщает.
В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. № 437, Минэкономразвития России не наделено полномочиями по разъяснению законодательства Российской Федерации, а также практики его применения.
Кроме того, информации, содержащейся в обращении, недостаточно для подготовки ответа по существу (в том числе отсутствуют регистрационные номера заявлений о государственной регистрации права, представленных в орган государственной регистрации, реквизиты решений об отказе (приостановлении) осуществления государственной регистрации права на недвижимое имущество, принятых органом государственной регистрации права).
Вместе с тем, полагаем возможным по затронутому в обращении вопросу отметить следующее.
Исходя из положений части 1 статьи 43 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-Ф3 «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Закон о кадастре) 1 января 2013 г. переходный период применения норм Закона о кадастре закончен и Порядок осуществления государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства в переходный период применения Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» к отношениям, возникающим в связи с осуществлением государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершённого строительства, утвержденный приказом Минэкономразвития России от 14 октября 2011 г. № 577, не действует.
В настоящее время на всей территории Российской Федерации орган кадастрового учета осуществляет государственный кадастровый учет зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства в соответствии с положения норм Закона о кадастре.
Исходя из положений частей 3, 5 статьи 1 Закона о кадастре государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных Законом о кадастре сведений о недвижимом имуществе.
В соответствии с Законом о кадастре осуществляется государственный кадастровый учет земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства.
В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.
При этом необходимо отметить, что действующим законодательством не предусмотрен государственный кадастровый учет и государственная регистрация права на комплексы, состоящие из зданий и сооружений различного типа, за исключением недвижимого имущества, входящего в состав предприятия как имущественного комплекса (статья 22 Закона о регистрации).
Однако, согласно пунктам 6, 14, 23 части 2 статьи 2 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» здание - результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных; сооружение - результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов.
Таким образом, по мнению Департамента недвижимости, в отношении указанных в обращении комплексов может быть осуществлен государственный кадастровый учет в качестве сооружения при соблюдении следующих условий:
- наличие документов, подтверждающих создание такого комплекса в качестве единого объекта недвижимости (наличие разрешения на строительство, проектной документации, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию);
- использование объекта недвижимости (сооружения) по одному назначению;
- однородный правовой режим.
В рассматриваемом случае одним из документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета комплекса недвижимого имущества, может являться технический план, оформленный в соответствии с требованиями к подготовке технического плана сооружения, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 23 ноября 2011 г. № 693.
Исходя из положений, предусмотренных статьей 22 Закона о кадастре, государственный кадастровый учет указанного сооружения осуществляется, в том числе на основании заявления о постановке на государственный кадастровый учет объекта недвижимости, оформленного в соответствии с требованиями приказа Минэкономразвития России от 30 сентября 2011 г. № 529, и документов, необходимых для осуществления такого учета.
В соответствии с пунктом 1 статьи 25 Закона о регистрации право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.
При этом, согласно пункту 11 статьи 33 Закона о регистрации после 1 января 2013 г. кадастровый паспорт здания, сооружения, помещения или объекта незавершенного строительства является обязательным приложением к документам, необходимым для осуществления по установленным пунктом 1 статьи 17 Закона о регистрации основаниям государственной регистрации прав на такой объект недвижимого имущества, только в случае, если сведения о таком объекте недвижимого имущества отсутствуют в государственном кадастре недвижимости.
Также обращаем внимание, что проектом Федерального закона № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Законопроект), принятом Государственной Думой Российской Федерации в первом чтении 27 апреля 2012 г., предусмотрено внесение изменений, в частности в статью 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми, в качестве недвижимой вещи, участвующей в обороте как единый объект, признается единый имущественный комплекс – совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных аналогичных объектов, неразрывно связанных физически и технологически (в том числе линейных объектов – железные дороги, линии электропередачи, трубопровод и др.), либо расположенных на едином земельном участке, если объединение указанных объектов в одну недвижимую вещь отражено в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.
Земельный участок и находящееся на нем здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие на праве собственности одному лицу, признаются единым объектом и участвуют в гражданском обороте как одна недвижимая вещь (пункт 87 статьи 1 Законопроекта).
Таким образом, после внесения соответствующих изменений в законодательство, в том числе Закон о кадастре и Закон о регистрации, в рассматриваемом в обращении случае, возможно будет осуществить государственный кадастровый учет единого имущественного комплекса, состоящего из зданий и сооружений различного назначения, и дальнейшую государственную регистрацию права.
economy.gov.ru
Позиция Минэкономразвития РФ по вопросу постановки на учет объектов Единого недвижимого комплекса
Дата публикации - 22 февраля 2019
Последние изменения - 2019-02-25
Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тульской области (далее - Филиал) направляет для сведения и дальнейшего учета в работе позицию Министерства экономического развития Российской Федерации по вопросу постановки на государственный кадастровый учет объектов Единого недвижимого комплекса.
В частности, Министерство экономического развития Российской Федерации в письме от 23 ноября 2018 года № Д23и-6307 разъясняет:
в соответствии со статьей 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ):
недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс (далее - ЕНК), представляющий собой совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь, и такие здания, сооружения и иные вещи:
- либо неразрывно связаны физически или технологически, в том числе линейные объекты (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие):
- либо расположены на одном земельном участке;
к единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах.
В пункте 1 статьи 133 ГК РФ указано, что вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав, является неделимой вещью и в том случае, если она имеет составные части.
В этой связи, процедура раздела, выдела объектов недвижимости из состава ЕНК законодательством Российской Федерации не предусмотрена.
Учитывая изложенное, необходимо обратить внимание, что принимая решение об объединении нескольких объектов недвижимости в ЕНК, правообладателю таких объектов недвижимости следует учитывать, что к ЕНК применяются правила о неделимых вещах, и соответственно, правовые последствия принятия такого решения.
Положениям части 1 статьи 46 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» устанавливают два случая образования ЕНК, а именно:
1. В связи с завершением строительства объектов недвижимости, если в соответствии с проектной документацией предусмотрена эксплуатация таких объектов как ЕНК.
2. В связи с объединением нескольких указанных в статье 133.1 ГК РФ объектов недвижимости, государственный кадастровый учет которых осуществлен в Едином государственном реестре недвижимости и права на которые зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости по заявлению их собственника.
В первом случае, в разъяснительном письме Министерства экономического развития Российской Федерации от 26 апреля 2017 года № 14-05403-ГЕ/17 описывается порядок образования ЕНК при завершении строительства объектов недвижимости, если в соответствии с проектной документацией предусмотрена эксплуатация таких объектов как ЕНК, а именно: на основании технического плана будут поставлены одновременно ЕНК и все входящие в его состав объекты недвижимости.
В связи с тем, что на данный момент отсутствует техническая возможность подготовки единого технического плана на сам ЕНК и входящих в его состав объектов недвижимости, предусматривается подготовка отдельного технического плана на ЕНК - как сооружение и отдельные технические планы на все, входящие в состав ЕНК, объекты.
На каждый объект недвижимости, входящий в состав ЕНК, предоставляется соответствующее заявление о постановке на государственный кадастровый учет, так как каждому объекту требуется присвоение кадастрового номера.
При этом, заявления на государственную регистрацию прав на входящие в ЕНК объекты недвижимости, не требуется.
Также отдельно представляется заявление о постановке на государственный кадастровый учет самого ЕНК и заявление на государственную регистрацию прав.
Указанные заявления подаются одновременно.
При подготовке технических планов для всех объектов недвижимости, а также и ЕНК, применяются общие требования оформления документов для постановки на государственный кадастровый учет, установленные Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 18.12.2015 № 953 (далее - Требования).
В разъяснительном письме Министерства экономического развития Российской Федерации от 14 ноября 2018 года № 14-11456-ГЕ/18 указано, что состав сведений о едином недвижимом комплексе, подлежащих внесению в реестр объектов недвижимости ЕГРН, установлен статьей 8 Закона 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о недвижимости), пунктом 41 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 № 943 (далее - Порядок).
Внесение в реестр недвижимости ЕГРН, а также указание в техническом плане, необходимом для постановки на государственный кадастровый учет ЕНК, «сведений об основной характеристике ЕНК и его координатах» действующими нормативными правовыми актами, в том числе Законом о недвижимости, Порядком, Требованиями, не предусмотрено.
В связи с этим в техническом плане указываются только дополнительные сведения, такие как:
1) адрес объекта недвижимости (при его наличии) в структурированном в соответствии с ФИАС виде либо местоположение объекта недвижимости в случаях, установленных федеральными законами, а также в случае, если такие сведения были внесены в государственный кадастр недвижимости до вступления в силу Закона.
При отсутствии присвоенного ЕНК адреса указываются наименования субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, населенных пунктов (при наличии), в которых расположен ЕНК, в соответствии с Правилами присвоения адресов;
2) наименование ЕНК, при наличии такого наименования;
3) назначение ЕНК, при наличии такового, в том числе в случае, если ЕНК представляет собой совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных технологически или физически, включая сведения о содержании такой технологической связи.
Пунктом 50 Требований установлено, что в разделе «Заключение кадастрового инженера», входящего в состав технического плана, дополнительно указывается информация, характеризующая ЕНК, в том числе в случаях, если ЕНК является таковым, поскольку совокупность составляющих его объединенных единым назначением зданий, сооружений неразрывно связана технологически, указываются сведения о содержании такой технологической связи.
Во втором случае при образовании ЕНК в связи с объединением нескольких объектов недвижимости, государственный кадастровый учет которых осуществлен в Едином государственном реестре недвижимости и права на которые зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости, технический план может быть подготовлен на основании декларации об объекте недвижимости, составленной и заверенной правообладателем зданий, сооружений, государственный кадастровый учет которых ранее был осуществлен в ЕГРН и права на которые были зарегистрированы в ЕГРН (пункт 2 Требований).
Также технический план должен содержать в разделе «Заключение кадастрового инженера» сведения, характеризующие ЕНК (при этом сведения о содержании технологической связи объединенных единым назначением зданий, сооружений в виду ее отсутствия не указываются).
Данная позиция также содержится в разъяснительных письмах Министерства экономического развития Российской Федерации от 14 ноября 2018 года № 14-11456-ГЕ/18, от 23.11.2018 № Д23и-6307.
Пунктом 8 части 6 статьи 30 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» установлена обязанность саморегулируемой организации кадастровых инженеров по организации информационного и методического обеспечения своих членов.
В связи с чем, полагаем целесообразным довести указанную информацию до сведения кадастровых инженеров, в том числе, провести с кадастровыми инженерами дополнительные мероприятия разъяснительного характера, направленные на снижение количества ошибок, допускаемых кадастровыми инженерами при подготовке документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета объектов недвижимого имущества.
Дополнительно информируем о ежемесячном проведении лекций (семинаров) для профессионального сообщества кадастровых инженеров с привлечением сотрудников Управления Росреестра по Тульской области, Министерства имущественных и земельных отношении Тульской области, Управления градостроительства и архитектуры города Тулы.
Информация о проводимых мероприятиях направляется в адрес кадастровых инженеров и размещается на интернет-сайте www.kadastr.ru.
asroki.ru
